Tapu iptal davası; bir taşınmazın hukuka aykırı olarak tapuya tescili halinde tapu kaydının mahkeme aracılığıyla düzeltilmesi için açılan dava türüdür. Bir mülkün miras ya da ticari akit yoluyla el değiştirmesi devredilen tapunun yetkili makamlar tarafından tescil edilmesine bağlıdır. Yapılan tescil tapuyu devralanı o taşınmazın resmi sahibi olduğunu gösterse bile bazı durumlarda yapılan tescil işlemine itiraz edilebilir.
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) nedeniyle
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle
- Hata, hile, korkutma gibi irade bozuklukları sebebiyle
- Vasiyetnamenin geçersizliği sebebiyle
- İnanç sözleşmesine dayalı olarak
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle
- Hatalı kadastro tespiti nedeniyle
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle vb. sebeplerle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedir?
Kardeşten mal kaçırma olarak da bilinen muris muvazaası, ailelerin tek bir çocuğa ya da sadece erkek çocuklarına miras bırakmak istemeleri nedeniyle uyguladıkları yöntemdir. Miras bırakan tapuda satış işlemi yapar fakat aslında taşınmazını bağışlamaktadır. Bu gibi durumlarda sözleşmelerin geçerlilik şartları arasında yer alan muvazaalı işlem olmaması şartı yerine getirilmediği için devir geçersiz olacaktır. Muvazaalı işlem sonucunda yapılan işlemden zarar gören veraset ilamındaki mirasçılar tenkis davası açabilecekleri gibi tapu iptal ve tescil davası da açabilirler. Muris muvazaasına ilişkin Yargıtay Kararları’nda bu tür durumlarda tapunun iptaline karar verilmesi gerektiği ifade edilmektedir;
“Mirasbırakanın kızları ile arasının bozuk olduğu, davalının tek oğlu olduğu, taşınmazın ara malik adına kayıtlı olduğu dönemde davalının kullandığı, mirasbırakanın mal satmaya ihtiyacının olmadığı, davalının alım gücünün bulunmadığı, bedeller arasında fahiş fark olduğu anlaşılmakla temlikin ara malik kullanmak suretiyle mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yapıldığı anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.” (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/17162 E. 2020/1514 K. 04.03.2020 T.)
Tapu İptal Davası Kaç Yıl İçinde Açılır?
Tapu iptal davası için herhangi bir genel zamanaşımı süresi ya da hak düşürücü süre öngörülmediğinden, aradan uzun yıllar geçse dahi açılabilir. Müvekkillerimiz tarafından zaman zaman 10 yıllık tapu bozulur mu? gibi sorularla karşılaşsak da çoğu davadan farklı olarak tapu iptal davası genellikle süreye tabi olmaksızın açılabilmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Hangi Mahkemeler Görevli ve Yetkilidir?
Taşınmazın büyüklüğü, taşınmazın niteliği, maddi değeri vb. gibi karakterine bakılmaksızın tapu iptal davalarına bakmakla görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmaza ilişkin olarak açılan tapu iptal davaları taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Tapu İptal Davaları Ne Kadar Sürer?
Tapu iptal davaları ne kadar sürer sorusunun cevabı Adalet Bakanlığı tarafından belirlenmiştir. Muris muvazaası davası yani miras mahkemeleri için belirlenen hedef süre 730 gündür. Ancak bu süre mahkemenin iş yoğunluğu, uyuşmazlığın niteliği, toplanması gereken deliller vb. hususlara bağlı olarak artmakta ya da azalmaktadır. Bu nedenle tapu iptal davalarının ne kadar süreceğine dair kesin bir bilgi vermek mümkün değildir. Ancak tapu iptal davalarının ortalama iki yıl içerisinde sonuçlanacağını söylemek mümkündür. Yerel mahkeme süreci bu şekilde olmakla birlikte, davanın istinaf süreci hakkında ayrıntılı bilgi için şu makalemizi inceleyebilirsiniz: İstinaf Mahkemesi Ne Kadar Sürer
Tapu İptal Davası Zamanaşımı Süresi Nedir?
Tapu iptal davasında genel bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Tapu iptali için gerekçe olarak gösterilen hukuki sebebe göre zamanaşımı süresi değişmektedir. Yargıtay Kararları da bu doğrultudadır:
” Bir kısım davalıların zamanaşımı itirazında bulundukları da göz önüne alınarak davanın, dava konusu satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 07.06.1961 tarihinden 46 yıl sonra açılmasının TMK’nın 2. maddesine uygun düşmediği gerekçesiyle reddine karar verilmiş ise de tüm dosya kapsamından ve özellikle taraf tanıklarının beyanlarından satış vaadine konu yerin, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana davacılar tarafından kullanıldığı anlaşıldığından, mahkemenin dürüstlük kuralına aykırı olarak dava açıldığı yönündeki gerekçesi yerinde olmadığı gibi bir kısım davalıların zamanaşımı itirazı da kötüniyete müsteniddir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/848 E. 2020/3141 K. 12.03.2020 T.)
Hile Nedeniyle Tapu İptali Zamanaşımı Ne Kadardır?
Hata, hile, gabin ve ikrah gibi iradeyi sakatlayan nedenlerden birine dayalı olarak tapu tescil edilmişse, bu sebeplerin öğrenilmesinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde tapu iptal davası açılmalıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Gayrimenkulün aynına ilişkin tüm davalar, tapu kaydında taşınmazın mülkiyetinin sahibi kim gözüküyorsa o kişiye açılır. Kayıtlı malikinin ölmesi halindeyse davanın malikin mirasçılarına açılması gerekir.
Taşınmaz Mülkiyeti Nasıl Kazanılır?
Kural gereği taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır. Tescil için ise geçerli bir hukuki sebep ve tescil talebinin olması şarttır. Tescille kazanımlarda gerekli olan geçerli hukuki sebep genellikle taşınmaz satış sözleşmesidir. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kural tescille kazanma olmasına rağmen istisnai olarak tescilsiz kazanım halleri de mevcuttur. Bu haller 8049 sayılı Medeni Kanun’da miras, cebri icra, işgal, kamulaştırma, mahkeme kararları olarak sayılmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak da tapu iptali mümkündür.
Bozulmayan Tapu Var Mıdır?
Tapu tescili hukuka aykırı ise süresi içerisinde açılan dava sonucu bozulmaması mümkün değildir. Her türlü hileli tescil dava yoluyla ispat edilerek iptal edilebilir.
Tapuya İtiraz Süresi Kaç Yıldır?
Kadastro tespiti yapılarak edinilen tapulara 10 yılı içerisinde dava açılarak itiraz edilebilir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yapılan tescil işlemi eğer geçerli olmayan sebepten veya gerçek olmayan bir sebebe dayanıyorsa yolsuz kabul edilir. Yolsuz tescil durumunda gerçek hak sahibi ile tapudaki hak sahibi uyumsuzluğunun düzeltilmesi için dava açılması zorunlu kılınmıştır. Yolsuz tescil aynı zamanda resmi belgede sahtecilik suçunu teşkil ediyorsa suç duyurusunda bulunmak da mümkündür.
Tapu İptal Davaları Hangi Durumlarda Açılamaz?
Tapu tescil işlemi yapılmamış taşınmazlarda şayet mülk devlet hazinesine aitse ve taşınmazı kullanmakta olan kişi en az 20 senedir bu taşınmazı kullanıyorsa taşınmaza ücreti karşılığında öncelikli olarak sahip olabilme imkanına sahiptir. Bu şartlarda yapılan tescil işlemi aleyhinde dava açılabilmesi mümkün değildir. Önemli nokta en az 20 yıldır kullanılan taşınmazın devlet hazinesine mi yoksa özel kişilere mi ait olduğunun saptanmasıdır. Eğer mülk özel kişilere aitse bu durum başka biri tarafında izinsiz kullanım işgal olarak kabul edilir ve süresiz olarak dava açılabilmesi mümkündür.
