KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, olağanın dışında başvurulacak bir dava yoludur. Gayrimenkul sahipleri kiracı ile bir kira sözleşmesi akdederek  mallarını kiraya verebilirler. Kiraya zam yapılma vakti geldiğinde kiracı, normal şartlar altında, kira bedeline en fazla TÜFE – ÜFE oranında zam yapabilecektir. Bu, kanun tarafından belirlenen yasal azami zam miktarıdır. Bu oran, aylık bazda, TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Fakat öyle zamanlar gelir ki enflasyon, faiz oranları çığırından çıkabilir. Arz – talep dengesizliği ve ekonomik unsurların neden olduğu bu durum, gayrimenkul değerlerini öngörülenin çok üzerine çıkarabilir. Bu sebeple kira bedeline yapılabilecek yasal azami zam oranı yetersiz kalabilir. Bu durumda kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Böylelikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması amaçlanmıştır. Bu davayı açmayı düşünüyorsanız Dava Nasıl Açılır isimli yazımıza göz atabilirsiniz. İşte bu kira tespit davası, bu yazımızın konusunu oluşturacaktır. Konu hakkında merak ettiğiniz soruları, sayfanın en altındaki forumu doldurarak bizlere iletebilirsiniz.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?

Aslına bakacak olursanız kira bedelinin tespiti davası ile kira tespit davası aynı şeylerdir. Öğretide asıl adı kira bedelinin tespiti davası olan dava türü, halk arasında daha çok kira tespit davası olarak bilinmekte ve anılmaktadır. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. maddeleri içerisinde kendisine düzenleme alanı bulmuştur.

Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolaysıyla, bunun dışındaki gerek taşınır gerekse taşınmaz kiraları için bu yola başvurulamaz. Bu dava, ancak ortada bir kira sözleşmesi bulunması ve davacının davayı ikame etmede hukuki yararı bulunması halinde açılabilecektir. Bu konuda dava açmayı düşünüyorsanız, alanında uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanızı tavsiye ederiz. Aksi takdirde hak kayıplarına uğrayabilirsiniz.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekliliğinden bahsetmiştik. Bu şartları sıralamak ve kısaca açıklamak gerekirse şu şekildedir:

• Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yapımı adi yazılı, resmi veya başka herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir. Fakat günlük hayatta ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde bir kira kontratı yapılması esastır. Bununla birlikte işini daha sağlama almak isteyenler, sözleşmeyi noter huzurunda da yapabilirler.
• Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır: Daha önce de belirttiğimiz üzere, davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki bir yarar yoksa, dava hakim tarafından reddedilecektir. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı ikame etmede hukuki bir yarar yoktur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilmektedir. Fakat özel düzenlemeler ile buna birçok sınır getirilmiştir. Örneğin sözleşmenin ilk yılı içerisinde zaten anlaşılan bir kira bedeli olduğu için davayı açmakta hukuki yarar bulunmayacaktır. Bunun dışında kanunda ihtar şartı bahsinin de geçtiği 30 günlük bir süreye dair kaide getirilmiştir. Bununla birlikte bu süre, dava sonucunun etkisi bakımından daha önemlidir. Buna ilişkin detaylı açıklama aşağıda başka bir başlık altında yapılacaktır. Bunun yanında bir de 5 yıllık kira süresi meselesi vardır. Belli durumlarda kira süresi 5 yılı aşmamışsa bu davayı ikame etmek mümkün olmayacaktır. Yine bu duruma ilişkin detaylı açıklama da aşağıda başka bir başlık altında yapılacaktır.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı Nedir?

İhtar meselesi, davanın açılma süresi ve etkisi yönünden sonuç doğurmaktadır. İlgili kanuni düzenlemede, dava açılma zamanına ilişkin bir belirtmede bulunulmamıştır. Buna göre; ancak kiraya verenin bir yıllık kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması veya dava açması durumunda, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır.

Yani davanın ikame edilme süresi iki şekilde belirlenebilir diyebiliriz. Öncelikle davanın sözleşme yenileme zamanına en geç 30 günlük süre kaldığı tarih aralığında açılabileceğini söyleyelim. Bunun yanında bu 30 günlük süre içerisinde kiranın artırılacağına yönelik, kiracıya yazılı ihtar yapılmışsa; bu durumda dava  yeni kira döneminin sonuna kadar ikame edilebilecektir.

Burada şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır ki; anılan düzenleme yalnızca belirli süreli kira sözleşmeleri açısından yapılmıştır. Zira kira bitim zamanı, yeni dönem bahislerinden aksi anlaşılamaz. Peki sözleşme belirsiz süreli ise ne olacak? Burada kanımızca, sanki sözleşme belirli süreliymişçesine hareket etmek gerekir. Yani sözleşmenin akdedildiği tarih esas alınarak yenileme zamanı, bu tarihin üzerinden geçen yıllık periyotlar olarak belirlenmelidir. Bu şekilde, mahkemenin tespit edeceği tutar, yenilenen sözleşme yılı açısından hüküm doğuracaktır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı Nedir?

Burada farklı koşulların varlığına bağlı olarak değişik durumlar gündeme gelecektir. Bu durumları şu şekilde arz ve izah edebiliriz:

• Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmış ve kira süresi de 5 yılın altında ise; Kira bedeli artış oranı, taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu şekilde yasal sınırlar içerisinde bir anlaşma yapılmış ve kira süresi 5 yılı geçmemişse kira tespit davası ikame etmek mümkün olmayacaktır.
• Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altında ise; Bu durumda tespit davasını ikame etmek mümkün olacaktır. Taraflar bu durumda kira bedelinin, artış oranının vb. belirlenmesini mahkemeden talep edebilirler. Mahkeme, somut durumu ve emsal değerleri nazara alarak bu hususlara ilişkin bir tespitte bulunacaktır. Fakat burada belirlenecek olan kira artış oranı, bir önceki yılın ÜFE artış oranı üzerinde olamaz.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde; Bu durumda taraflar  arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira tespit davası ikame edilebilir. Bu noktada; gayrimenkulün durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar dikkate alınacak ve buna göre bir kira bedeli tespit edilecektir. Burada hakim, bir önceki yılın ÜFE artış oranı ile sınırlandırılmamıştır.
• Kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmesi söz konusuysa;  Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin yabancı para cinsinden ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Bu tip sözleşmelerde, sözleşme tarihi üzerinden 5 yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez. Ana kural bu şekildedir. Fakat bu durumun bir de istisnası bulunmaktadır. O da Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hallerine dayanmaktadır. Bu hallerden birisi mevcutsa, taraflar 5 yılın dolmasını beklemeden kira tespit davasını ikame edebileceklerdir. Bunun dışında 5 yılın dolması ile birlikte her halde mahkemeye başvurulabilecektir. Hakim burada da bir önceki yılın ÜFE artış oranı ile sınırlı değildir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Bu şekilde bir dava açılabilmesi mümkün değildir. Ancak içinde bulunulan veya 30 gün içerisinde geçiş olacak döneme yönelik kira tespit davası ikame edilebilecektir. Önceki dönemlere yönelik tespit yapılabilmesi bazı Yargıtay dairelerince mümkün görünse de bizce bu mümkün değildir. Açılan davanın ancak sınırlı düzeyde geriye etkili olabilmesi ise mümkündür. Örneğin yeni döneme geçişten 30 gün önce yazılı ihtar yapılmış olabilir. Dava ise o döneme geçildikten aylar sonra açılmış olabilir. Burada kurulacak hüküm, ilgili dönemin başından itibaren hüküm doğuracaktır. Bu şekilde geriye etkili hüküm kurulması mümkündür. Anılan bu özellik sayesinde kira tespit davası, yenilik doğuran bir dava türüdür diyebiliriz. Bunun dışında, somut olaya göre, haksız fiil kaynaklı ecrimisil talebi gündeme gelebilecek ve geriye dönük istemde bulunulabilecektir.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Kiralananın el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı açısından bir farklılık yaratmamaktadır. Zira yeni mal sahibi de aynen eski kiraya veren gibi kira ilişkisi ile bağlıdır. Velev ki kiracı tahliyesini gündeme getirecek yenilik doğuran bir durum ortada olmasın. Bu bağlamda yeni malik ile yeni kontrat yapılsa dahi ilk yapılan kira sözleşme tarihi aynen geçerliliğini devam ettirir. Yani yeni bir kira ilişkisi kurulmuş sayılmaz. Dolayısıyla eski malik, kira tespit davası açabilme konusunda hangi noktadaysa yeni malik de o noktadan devam edecektir.

Kısacası malikin yeni veya eski olması durumu, kira tespit davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir. Örneğin; eski malikin kiracı ile kira sözleşmesi kurulmasının üzerinden 6 yıl geçmiş olsun. Bunun yanında da eski malik yeni kira dönemine geçişten 30 gün önce kira bedeli artırımı için kiracıya yazılı ihtarda bulunmuş olsun. Bu durumda yeni malik, yeni kira dönemi içerisinde kira tespit davasını ikame edebilecektir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira tespit davasında yetkili ve görevli mahkeme neresidir? Bu konuda görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira tespit davasının yetkili ve görevli mahkemede açılması gerekmektedir.

Kira Artırım Davası ile Kira Tespit Davası Aynı Şey Midir?

Bu soruya vereceğimiz cevap hayırdır. Aslında iki dava türü de özünde aynı şeyi amaçlamaktadır. Çünkü iki davanın talebi de kira bedeline dair tespit yapılmasına yöneliktir. Farklılık ise konuya ilişkin birkaç özellik ve davanın ikamesi yönündendir. Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Bunun aksine kira artırım davası, ancak kiraya veren tarafından açılabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Yargıtay Kararı – 1:

Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince hakim taleple bağlı kalmalıdır. Bu sebeple hakim tarafların talepte bulunmadığı bir dönem için resen kira bedeli tespitinde bulunamaz. Konuya ilişkin Yargıtay kararı şu şekildedir:

“Somut olayda; Taraflar arasında 01/11/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, davacıların talebi 01/11/2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Buna göre, Mahkemece kira bedelinin tespiti kararı verilirken davacıların dava dilekçesinde bildirdiği 01/11/2013- 01/11/2014 dönemine ilişkin olarak kira bedeli tespiti yoluna gidilmesi gerekirken, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesinde yer alan yargılamaya hakim olan ilkelerden “taleple bağlılık ilkesi” gereği gözetilmeksizin, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”  (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2296 E.   2020/3034 K.  16.06.2020 T.)

Kira Bedelinin Tespiti Davası Yargıtay Kararı – 2:

Hakim, kira tespit davasına konu edilen kira sözleşmesinin varlığını ve geçerliliğini titizlikle araştırmalı, tek bir noktayı bile atlamamalıdır. Konuya ilişkin Yargıtay kararının ilgili kısmı şu şekildedir:

“Kaldı ki; davalılar; dava dışı şirketle imzalandığı iddia edilen 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesindeki imzanın …..’a ait olmadığını ve sözleşmenin imza tarihinde …’in temyiz kudreti olmadığını savunmaları karşısında, imza incelemesi yapılmadan ve kiraya veren …’in temyiz kudreti olup olmadığı üzerinde durulmadan 15.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin geçerli kabul edilmesi de doğru değildir.”  (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5627 E.  2019/6780 K.  17.09.2019 T.) 

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği:

ADANA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI:  A….. B……. C……

VEKİLİ  :  C……. B………

DAVALI:  Z……. Y…….. V……..

KONU   : Mevcut kira bedelinin günümüz ekonomik koşullarına göre tespiti ve uyarlanması talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR  :

1- Davalı taraf, mülkiyeti müvekkilime ait olan, …. adresinde bulunan konutta 01.03.2003 tarihinden beri kiracı olarak bulunmaktadır.

2- Müvekkilim tarafından davalıya yasal süresi içinde ihtarname düzenlenmiş ve gönderilmiştir. Söz konusu ihtarnamede kira bedelinin yeni dönem için aylık 1.000 TL’den 3.000 TL’ye çıkarılmış olduğu ihtar edilerek bildirilmiştir. Davalı söz konusu ihtarnameyi almış ve kira artış oranının yasal sınırdan fazla olduğunu öne sürerek bu yeni kira bedelini kabul etmediğini beyan etmiştir.

3- Ülkemizin ekonomik durumu sayın mahkemenizin de takdir edeceği üzere çok olumlu değildir. Arz ve talep dengesinde öngörülemez fahiş değişimler yaşanmaktadır. Yasal zam miktarının bu ekonomi karşısında yetersiz kalması sebebiyle müvekkilim maddi kayba uğramaktadır. Öyle ki; emsal ev kiraları, piyasa koşulları, rayiç bedel değerlendirmesi, ekonomik parametreler vb. hususlar mahkemenizce değerlendirildiğinde mevcut kira bedelinin komik seviyelerde aldığı görülecektir.

4- İzah edilen sebeplerle, müvekkilimin maddi açıdan mağdur olduğu ortadadır. İşte bu nedenle davalının ödemekte olduğu kira bedelinin yeniden tespit edilerek arttırılması ve günümüz ekonomik koşullarına göre uyarlanması için huzurdaki kira bedelinin tespiti davasını ikame etme zorunluluğu hasıl olmuştur.

HUKUKİ NEDENLER : TBK, HMK ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, bilirkişi, emsal rayiç kira bedelleri, tanık,  yemin ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil.

NETİCE VE TALEP       : Arz ve izah edilen sebeplerle; 1.000 TL olan aylık kira bedelinin yeni dönem için mevcut piyasa koşullarına uygun olarak 3.000 TL’ye artırılarak tespitine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim.  05.05.2015

 Davacı Vekili

                                                                                                                    C……. B…….

Dilekçe örneğini Word formatında indirmek için tıklayınız: Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği – Word

Dilekçe örneğini PDF formatında indirmek için tıklayınız: Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği – Pdf

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Bu konuda davanın tam olarak ne kadar süreceğini kestirmek zordur. Burada birçok etmen bu hususta etkili olacaktır. Mahkemenin iş yoğunluğu, bilirkişi raporu alma süresi vb. etkenler bu sürenin miktarına etki edecektir. Yani diyebiliriz ki bu soruya net bir cevap veremeyiz. Ancak bu tür davaların ilk derece mahkemesinde ortalama 1 yıl civarı sürdüğünü belirtebiliriz.

Kira tespit davası konusunda sizleri elimizden geldiğince bilgilendirmeye çalıştık bu yazımızda. Bu konu hakkındaki sorularınızı aşağıdaki forum aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.