Kentsel dönüşüm, şehirleşmenin getirdiği olumsuz durumları şehirlerin üzerinden kaldırmak için yapılan bir dizi dönüşüm yoludur. Bu kapsamda şehirlerin tarihi ve kültürel dokusunu korumaya, afetlere karşı dirençli bir kent oluşturmaya yönelik güzelleştirme ve iyileştirme çalışmaları yapılır. Mümkün olan en kısa sürede büyük projeler ile dönüşümün nihayete erdirilmesi amaçlanır. Şehirler de bizler gibi yaşayan ve değişen organizmalardır. Dolayısıyla dünyanın değişen fiziksel şartlarına ve gelişen teknolojiye adapte olmaları gerekir. Aksi takdirde geçmişte sıkça karşılaştığımız gibi geri getirilemez kayıplar kaçınılmaz olur. Kentsel dönüşüm genel anlamda çarpık kentleşmenin ve gecekondulaşmanın ortadan kaldırılması için yapılan çalışmaları ifade etse de bünyesinde ekonomik ve sosyal gelişmeyi de barındırır.
Kentsel dönüşüm ile ilgili sıkça sorulan soruların cevapları aşağıda belirtilmiştir. Konu ile ilgili başkaca sorularınızın olması halinde sayfanın en altından sorularınızı büromuza iletebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Projelerinin Amaçları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm projeleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı denetiminde kamu ve özel sektörün bir arada gerçekleştirdiği projelerdir. Bu alanda en önemli aktörlerden biri TOKİ’dir. Ülkemizde kentsel dönüşümün başlıca amaçları şunlardır:
- Çöküntü bölgelerini ve gecekondu alanlarını dönüştürmek,
- Doğal afetlere karşı korunma sağlamak,
- Dar gelirli ve ıssız kalmış bölgeleri soylulaştırmak,
- İş merkezi alanlarını etkin hale getirmek,
- Şehirlerin reklam yüzlerini güzelleştirmek,
- Sit alanlarını korumak.
Bu ve benzeri amaçlara ulaşmak için kentsel dönüşüm ikinci plan olarak kalmalıdır. Yani ancak zorunluluk arz ettiği durumlarda bu dönüşüm yoluna başvurulabilir. Zira amaç yeni şehirler kurmak değil şehirlerin olumsuz yanlarını ortadan kaldırmaktır. Bu nedenle kent halkının hakları, şehirlerin sosyal dokusu her daim korunmalıdır. Bu kapsamda dönüştürülen bölgeler ekonomik anlamda o yörede yaşayan kent halkını zor duruma sokacak ve ekonomik dengesizlik oluşturacak yerler haline gelmemelidir.
Kentsel Dönüşüm Faaliyetlerini Kimler Yapabilir?
Ülkemizde idare; yeni kimlik kazandırma, yenileme ya da yeniden yapma şeklinde kentsel dönüşüm faaliyetlerini sürdürmektedir. Bu kapsamda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı sürecin ilgili bakanlığıdır. Bunun yanında belediyelere de kentsel dönüşüm faaliyetlerini yürütmelerini sağlayacak yetkiler verilmiştir. Her ne kadar mali yükü fazla olduğundan uygulamada pek rastlanmasa da kat malikleri tarafından da dönüşüm gerçekleştirilebilir. Ek olarak yap-işlet-devret gibi isimlerle sıkça duyduğumuz projelerin örnek olarak gösterilebileceği kamu-özel ortak çalışmaları da mümkündür.
Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ne Yapar?
Sürecin ve mevzuatın öngördüğü ilgili bakanlık olan bu bakanlık; riskli yapı tespiti, yıkım süreci, kamulaştırma işlemi, ilgililere bildirim yapma görevi, kira yardımı miktarının belirlenmesi ve bazı idarelerin süreçle ilgili yetkilendirilmesi gibi birçok yetki ve görevle donatılmıştır.
Riskli Yapı Nedir?
Kentsel dönüşüm projelerinin en hayati amacı, doğal afetler ya da olağanüstü durumlarda yapıların sağlam kalmasını sağlamak ve toplumu büyük yıkımlardan korumaktır. Bu kapsamda riskli yapıların tespiti ve hızlıca önlem alınması önemli bir husustur. Riskli yapı, riskli bölgelerde olsun ya da olmasın ömrünü tamamladığı, yıkılma tehlikesi altında olduğu veya ağır hasar alma ihtimalinin yüksek olduğu tespit edilen yapılardır. Riskli yapı tespit süreci ilgili yönetmelikle düzenlenmiştir.
Riskli Yapı Yönetmeliği Neleri Düzenler?
Öncelikle hangi yapıların riskli yapı tespitine konu edilebileceğini düzenler. Bu kapsamda kütüphane, ibadethane gibi ortak kullanım alanları ve konutlar genel anlamda riskli yapı tespitinin konusudur. Yönetmeliğe göre inşaat halindeki oturulmayan binalar ve bütünlüğü bozulmuş yapılar ise riskli yapı tespitinin konusu değildir.
Riskli Yapı Tespiti Süreci Nasıldır?
Riskli yapının tespit edilebilmesi için yapı malikleri ya da yasal temsilcileri ile ilgili bakanlık talepte bulunabilir. Ancak idare, gerek görürse her zaman talep olmaksızın kendiliğinden tespit yapabilir. Açıkça öngörülmüş olmamakla birlikte eğer paylı mülkiyet söz konusuysa oy çokluğunun ya da oy birliğinin aranması ilgili kanun ve yönetmeliğin amacına aykırı olacaktır. Dolayısıyla maliklerden birinin talepte bulunabileceği kabul edilmelidir. Elbirliği mülkiyetinde de aynı kabul gerekir. Çünkü kişilerin yaşam hakkı diğer maliklerin onayına tabi tutulmamalıdır. Yine aynı sebepten dolayı kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olan yapılarda da her bir irtifak sahibi ya da kat maliki tespit talebinde bulunabilmelidir. Eğer hiç kimse riskli yapı tespit talebinde bulunmamışsa ilgili bakanlık doğrudan kendisi ya da idare aracılığıyla talep olmaksızın tespit yapabilir. Yapının riskli yapı olduğu tespit edilirse tapuda beyan olarak işlenir ve ilgililere tebliğ edilir. İlgililer aksi kanaatte ise tebliğ yapıldıktan itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz tapu müdürlüğüne ya da bakanlıkça yetkilendirilen idareye yapılır ve teknik heyet itirazı inceleyip karara bağlar. Teknik heyetin itirazı reddetmesi halinde ilgililer bu idari işleme karşı dava açabilir.
Riskli Yapı Sorgulama İşlemi Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespit edilirse tüm hak sahiplerine tebliğ edileceğini belirtmiştik. Bunun yanında ilgililer her zaman tapu ile bağlı olunan belediyeye başvurarak yapıyla ilgili bilgi alabilir. Aynı şekilde ilgili bakanlığın müdürlüklerine de başvurulabilir. Ayrıca e-devlet üzerinden ya da tapu bilgilerinden de bu hususlar sorgulanabilir.
Riskli Bina Satılabilir Mi?
Riskli yapı tespit edildikten sonra tapuda beyanlar hanesine şerh düşülür. Dolayısıyla bu şerh binanın ekonomik değerini olumsuz etkileyecektir. Ancak yine de buna engel bir hukuki düzenleme mevcut değildir, riskli yapılar da satılabilir.
Riskli Bina Yıkım Süreci Nasıl İşler?
Riskli yapı tespit sürecinde kararların hızlı alınabilmesi için mevzuat üçte iki çoğunluğu yeterli görmüştür. Dolayısıyla yapının akıbetinin ne olacağı kat maliklerinin ya da paydaşların üçte iki çoğunluğuyla belirlenecektir. Temelde güçlendirme ve yıkım olmak üzere iki karar alınabilir. Diğer taraftan sadece teknik anlamda mümkünse güçlendirme kararı alınabilir. Yıkımı gerekecek yapılar için güçlendirme kararı alınması mümkün değildir. Riskli yapının yıkım sürecinde maliklerin anlaşması esastır. Ancak malikler süresinde yıkım işlemini gerçekleştirmezse bu işlemler ilgili bakanlık veya idare tarafından yapılır. Maliklere tahliye ve yıkım için en az altmış gün süre verilir. Yapı kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerince kullanılmakta ise onlara da bildirim yapılır.
Kentsel Dönüşüm Devlet Desteği Var Mıdır?
Maliklerin anlaşmasının esas alındığını, idarenin yıkım işlemini yapmasının istisna olduğunu belirtmiştik. Bu kapsamda devlet maliklerin anlaşmasını sağlamaya çalışmaktadır. Bu nedenle anlaşma yoluyla tahliye edilen binanın ilgililerine bazı yardımlar ve teşvikler öngörülmüştür.
Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı Yapılır Mı?
Anlaşma yaparak binanın tahliyesini sağlayan ilgililere yapılan yardımlardan biri kira yardımıdır. Yani idarenin verdiği sürelere uygun olarak karar alınmış ve idarenin kendiliğinden işlem yapmasına sebep olunmamışsa devlet kira yardımı yapar.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Dışında Devlet Desteği Mevcut Mu?
Kira yardımı dışında geçici konut ya da işyeri tahsisi; kredi ve faiz desteği başta olmak üzere birçok yardım ve teşvik öngörülmüştür. Ayrıca bazı durumlarda vergi, harç ve ücret muafiyetleri de öngörülmüştür.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Şartları Nelerdir?
Kanun hükmü gereği anlaşma yoluyla tahliye gerçekleşmişse yapı maliklerine, kiracılara ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir. Yani kentsel dönüşüme giren binada yapı maliki, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olma ve binanın tahliyesinin anlaşma yoluyla gerçekleşmesi şartı aranır. Aynı şartlar geçici konut ya da işyeri tahsisinde de aranır.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Kaç Ay Yapılır?
Yönetmeliğin son değişikliklerine göre yıkılan bina riskli alan dışındaki riskli yapılardansa 18 ay kira yardımı yapılır. Riskli alan içinde bir bina söz konusu ise 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca kira süresi belirlenir. Bu yardımdan sadece yukarıda bahsi geçen hak sahipleri yararlanabilir. Yardımın miktarını ilgili bakanlık belirler. Kira yardımı yerine geçici konut ya da işyeri tahsisi yapılabilir.
Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Başvurusu Nasıl Yapılır?
Kira yardımı için başvuru, tahliye tarihinden itibaren bir yıl ya da binanın yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde bakanlıkça istenen belgelerle birlikte riskli alanlarda ilgili kuruma; riskli binalarda ise müdürlüğe ya da yetki verilen idareye yapılır.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Destekleri Nelerdir?
İlgili mevzuat hükümlerine göre kredi konusundaki yardımlara şunlar örnek verilebilir:
- Tahliyesi ve yıkımı anlaşma sonucu olan ya da kamulaştırılan yapılarda, maliklere ve en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri olan kiracı veya hak sahiplerine, özel hesaptan kredi verilebilir.
- Konutunu veya işyerini kendi imkanlarıyla almak isteyenlere de kredi verilebilir.
- Yoksul ve dar gelirli kabul edilenlere verilecek konut ve işyerleri, afetler dolayısıyla yapılan yardımlar kapsamında borçlandırma suretiyle de verilebilir.
- Yıkımına gerek olmayan binalar için özel hesaptan güçlendirme kredisi verilebilir.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Hesaplama Yapılırken Neler Dikkate Alınır?
Yukarıda bahsedilen özel hesap, dönüşüm projeleri özel hesabıdır. Kredi yardımlarının yanı sıra hak sahiplerinin bankalardan kullanacakları kredilere bu özel hesaptan karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.
Kentsel Dönüşüm Kredisi Ödeme Planı Nasıldır?
Kentsel dönüşüm kredisi ödeme planı için her duruma uygulanabilen genel bir hüküm yoktur. Kredinin türüne, kredi alınan kuruma ve belirlenen faiz oranlarına göre belirlenebilir.
Kentsel Dönüşüm Olacak Yerler Nerelerdir?
Yukarıda kentsel dönüşümün amaçlarından bahsetmiştik ve bu amaçlardan en hayati olanının afetlere ve olağanüstü durumlara dayanıklı yapıların oluşturulması olduğunu belirtmiştik. Bu kapsamda ülkenin neresinde olursa olsun riskli yapı niteliğindeki her yapı kentsel dönüşüme tabi olabilir. Bunun dışında idarenin yapılara yeni kimlik kazandırma, yenileme gibi güzelleştirme çalışmaları da dönüşüm kapsamındaki yerlere dahildir.
İstanbul’da Kentsel Dönüşüme Girecek Yerler Olacak Mı?
Fay hatlarına yakın ve ülkenin en kalabalık nüfusuna sahip olan İstanbul’un her ilçesinde mevcut toplam yüz binlerce binanın kentsel dönüşümü gerekmiştir. 1999 depreminden beri belediyeler on binlerce binayı dönüştürdü ve dönüştürmeye de devam ediyor. Kentsel dönüşüm süreci gündem olduğundan beri İstanbul her zaman bu sürece dahil oldu. Planlanan projeler henüz bitmeden yeni projeler sıraya giriyor. Bu nedenle İstanbul dönüştü, dönüşüyor ve dönüşmeye de devam edecek.
Kentsel Dönüşüm Sorgulama Nasıl Yapılır?
İlgili belediyeye veya bakanlığın ilgili müdürlüğüne giderek binanızın kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığını öğrenebilirsiniz.
Kentsel dönüşüm ile ilgili merak ettiğiniz soruları sayfanın alt kısmında bulunan form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.
