KAT MÜLKİYETİ NEDİR?

Kat mülkiyeti, inşaatı biten bir yapının birbirinden ayrı ve kullanılmaya elverişli bölümlerine diğerlerinden bağımsız mülkiyet hakkı kurulmasını ifade eder. Bir binada bulunan daire, dükkân, depo gibi alanlar bağımsız bölümlerdir. Sanayileşme dolayısıyla şehirleşmenin artması ile konut ihtiyacı artırmıştır.  Bu yüzden bir yapıda birden fazla malik olması sonucunu doğurmuştur. Gelişen toplumsal olayları hukuki düzenleme altına almak gerekir. Bu nedenle ülkemizde kat mülkiyetini düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanunu 23/06/1965 yılında çıkartılmıştır. Bu konuyla ilgili merak ettiğiniz soruları sayfanın alt kısmında bulunan form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Ne Demek?

Bir yapının birbirinden ayrılabilir ve bunun yanında tek başına kullanıma elverişli olan belirli bir hacme sahip alanları kat mülkiyetine konu edinilebilir. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un sağladığı tüm hak ve yetkilere haizdir. Ayrıca bağımsız bölümün maliki arsa payına ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet hakkına da sahiptir. Her bağımsız bölüm tescil işlemlerinin sağlanmasıyla tapu kütüğünde ayrı birer sayfa açılarak taşınmaz sıfatı kazanır. Bağımsız bölümler tahsis edildiği amaca elverişli olduğu halde kat mülkiyeti kazanır. Kanunda bağımsız bölümler örneklenerek sayılmıştır; kat, dükkân, mağaza, daire, depo, büro. Bu sayma sınırlayıcı bir sayma değildir. Önemli olan ayrı ayrı ve tahsis edildiği amaca göre kullanıma elverişli olmasıdır. Başka bir deyişle tahsis edilme şekline göre kendi kendine yetebilen alanlar bağımsız bölümlerdir. Ayrıca belirtmek gerekir ki bir mülkün kat mülkiyetine tabi olması için tamamen betonarme olması gerekir. Kısmen beton ve kısmen ahşap olan ya da tümüyle ahşap olan yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Bağımsız bölümlerin eklentileri vardır. Eklentiler, o bölüme tahsis edilmiş olmalı ve bağımsız bölümün dışında kalmalıdır. Su deposu, garaj, kömürlük, havagazı veya su saati yuvaları bağımsız bölüm eklentilerine örnek gösterilebilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa payı vardır. Arsa payları ayrı ayrı mülkiyete tabi olmayıp ortak mülkiyete tabidir. Her bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki oranı kadardır. Bağımsız bölümün satılması halinde ona bağlı eklentiler ve arsa payı mülkiyet ile devredilir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler hep birlikte ana yapıyı ifade eder. Ana yapı ve diğer eklentiler ise ana gayrimenkuldür. Kat mülkiyetinde, kat malikleri arasında yapılan ve sözleşme hükmü taşıyan yönetim planı mevcuttur. Yönetim planı, yönetim şekli, kullanım amacı; yönetici ve denetçilerin alacağı ücret ve diğer hususları düzenler. Kat malikleri, kat mülkiyetini kurarken yönetim planını düzenleyip, imza altına alarak tapu idaresine teslim eder. Son olarak kat malikleri paylı mülkiyete tabi ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir.

Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır?

Resmi senet, mahkeme kararı ve kat irtifakına dayalı olarak kat mülkiyeti kurulabilir.

(1) Resmi senetle kat mülkiyeti kurulması: malik ya da paydaşların resmi sözleşme düzenleyip, tapu kütüğüne tescil etmesiyle kat mülkiyeti kurulur. Düzenlenecek resmi sözleşme ile birlikte verilmesi gereken belgeler; yapı veya yapıların dış cepheleri, bağımsız bölüm, ortak yerler ve eklentilerin ölçüleri, bağımsız bölümlerin numaraları, bağımsız bölümlere düşen arsa payı oranları, mimari proje, yapı kullanım izin belgesi ve yönetim planıdır. Tapu memuru sayılan bu belgelerin eksiksiz teslim edilmesi halinde resmi senet düzenler. Ana gayrimenkulün tek bir maliki var ise talep halinde resmi senet düzenlenmesi gerekmemektedir.

(2) Mahkeme kararı ile kat mülkiyetinin kurulması iki durumda mümkündür: Bunlar; kat mülkiyetinin kurulmasını amaçlayan sözleşmelerin ifası için açılan davalar ve ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davalar da kat mülkiyetinin kurulması için gereken belgeler ile kat mülkiyeti kurmaya elverişli bir yapı olması durumunda mahkemeden kat mülkiyeti kurulması talep edilebilir.

(3) Son olarak kat mülkiyeti kat irtifakına dayanarak kurulur. Yapı kullanma izin belgesine dayanarak KMK’da belirlenen şartlara göre kat mülkiyeti kurulabilir. Arsa sahibi ya da kat  irtifakı tapusuna sahip olan kimseler de kat mülkiyetinin kurulması isteminde bulunabilir.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir?

Tapu siciline tescil işlemi tamamlandıktan sonra artık kat mülkiyeti tapusundan söz edilir. Kat mülkiyeti tapusuna konu her bir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfa açılır. Kat mülkiyeti kütüğü, tapu kütüğü gibi ana sicillerden birisidir. Ana gayrimenkule ait sınırlı ayni haklar ve beyanlarda bulunan kayıtlar bağımsız bölüme ayrılan sayfaya geçirilir. Bunun yanında ana gayrimenkulün bilgileri ile birlikte hangi ada parselden geldiği yazılır. Ana gayrimenkulden gelen sınırlı ayni haklar arsa payı oranınca belirlenir ve bağımsız bölüm tescil edilir. Böylelikle bağımsız bölümün sahibi kat mülkiyeti tapusuna sahip olur.

Kat Malikleri Kurulu Nedir?

Bu kurul kat maliklerinden oluşmaktadır. Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca alınan kararlar ile yönetilir. Ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca karara bağlanır. Kurul karar verirken kanunun emredici hükümleri ve yönetim planı kuralları ile bağlıdır. Kat malikleri kurulunca alınan kararlar tüm kat malikleriyle onların haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Kurul kararları yönetici tarafından yerine getirilir.

Yargıtay Karar I

“Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.”

(6. HD. 2021/521 E. 2021/1734 K.)

Yargıtay Kararı II

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29 – “Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.” demektedir.

Madde metninde geçen toplantılardan önce 15 gün evvel çağrı yapılması ve her iki toplantı arasında 7 gün bulunması zorunluluğu kat maliklerinin yasal hakları olan Kat Malikleri Kurulu toplantısına katılmalarını kolaylaştırmak ve bunu sağlamak için getirilmiş düzenlemelerdir. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre; davacıya usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmemiş olsa bile toplantıya katılmış olması nedeniyle bu usulsüzlükten söz edilerek toplantının iptalini isteyemeyeceği kabul edilmiştir.

(5. HD 2021/1469 E. 2021/13201 K.)

Kat mülkiyetiyle ilgili merak ettiğiniz soruları sayfanın alt kısmında bulunan form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.