KAT İRTİFAKI NEDİR?

Kat irtifakı, yapılacak olan ya da yapım aşamasındaki bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, yapının tamamlanmasının ardından kat irtifakına konu olan taşınmaz malik ya da maliklerine kat mülkiyetine geçilmesi konusunda talep hakkı veren bir irtifak hakkıdır. Bu hak, paylı mülkiyete konu bir arsa üzerinde pay sahiplerine inşaat yapma, inşaatı tamamlama ve sonrasında kat mülkiyetine geçme yükümlülüğünü de yükler.

Kat irtifakı ile ilgili sıkça sorulan soruların cevapları aşağıda belirtilmiştir. Konu ile ilgili başkaca sorularınızın olması halinde sayfanın en altından sorularınızı büromuza iletebilirsiniz.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı sınırlı ayni hak kapsamındaki irtifak haklarından biridir. Ayni hak, kişiye malvarlığı üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin tamamını veren ve herkese karşı ileri sürülebilen hak anlamına gelir. Sınırlı ayni haklarda ise bu yetkilerden sadece biri veya birkaçı kullanılabilir. Sınırlı ayni haklardan biri olan irtifak hakları, hak sahibine bir eşya üzerinde kullanma, yararlanma ya da malikin mülkiyet hakkını doğrudan kullanabilmesini kısıtlama hakkı verir.  Kat irtifakı da bunlardan biridir ancak diğer irtifak haklarının aksine kişiye ya da eşyaya değil, arsa payına bağlı olarak kurulur. Dolayısıyla bu hak arsa payından ayrı olarak devredilemez ya da dışarıda tutularak arsa üzerinde sınırlı ayni hak kurulamaz.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı, kurmak isteyen kişi ya da kişilerce resmi senet düzenlenmesi ve tapuya tescille kurulabileceği gibi bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılması yoluyla da kurulabilir. İlk yol tarafların iradeleriyle kurdukları bir sözleşmenin tescili şeklinde gerçekleşir. Diğer yol ise beş ya da daha çok kişinin yapı inşa etmek amacıyla bir arsa alması ve arsa sahiplerinin en az beşte dördü kat irtifakı kurulmasını istediği halde bu karara uyulmaması durumunda gündeme gelir. Bu durumda Sulh Mahkemesi karara uymayan paydaşın payının iptaline ve isterlerse diğer paydaşlar adına tesciline karar verir. Bu dava paydaşlıktan çıkarma davasıdır. Bu yolda da yine bir resmi senet sonrası tescil kurulması yöntemi izlenir.

Kat İrtifaklı Arsanın Tarafların İradesiyle Kurulmasının Koşulları Nelerdir?

Bir taşınmaz üzerinde kat irtifakının kurulabilmesi için her şeyden önce söz konusu taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Aksi durumda arsa üzerinde kat irtifakı kurulamaz. Bu irtifakın arsa payına bağlı olarak kurulduğunu belirtmiştik. Bu nedenle kat irtifakının kurulabilmesi için arsa paylarının net bir şekilde belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda arsa payları, bağımsız bölümlerin (örneğin dairelerin) konum ve büyüklüğüne göre belirlenmemişse her bir hak sahibi bu oransızlığın giderilmesi için dava açabilir. Bu dava arsa payını düzeltme davasıdır. Diğer bir koşul, sözleşmeye konu olan her bir bağımsız bölümün tek başına ve diğerlerinden ayrı bir şekilde kullanılabiliyor olmasıdır. Yani ortak kullanılan yerler ve eklentiler kat irtifakına konu olamaz. Ayrıca yapının inşaatının henüz tamamlanmamış olması gerekir. Bu arada yapının tümünün kagir, yani taş ve tuğladan yapılmış olması şartı aranmaktadır.

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Kat irtifakının kurulabilmesi için tek kişi malik ya da paylı maliklerin istemde bulunması gerekir. Bu istemle birlikte kanunda belirtilen belgeler de istemin ekinde sunulmalıdır. Ek niteliğindeki bu belgeler proje ve yönetim planıdır. Usulüne uygun hazırlanmış ve malikler tarafından imzalanmış ana gayrimenkul projesi ile birlikte yapıyla ilgili zorunlu tüm diğer projeler de bu kapsamdadır. Yönetim planın istenme sebebi, kat irtifakının kat mülkiyetine dönüşeceği ihtimalidir. Uygulamada bu plan genelde kat mülkiyetinin yönetim kurallarına ilişkin hükümler içerir ancak kat irtifakının yönetimine dair hükümler de düzenlenebilir. Kat irtifakının yönetimi için zorunlu olmamakla birlikte pay sahipleri arasından ya da dışarıdan bir yönetici de tayin edilebilir. Yönetim planı da tüm maliklerin imzasını barındırmalı ve ana gayrimenkul üzerindeki yapı sayısınca düzenlenmelidir. Ekleriyle birlikte istem tapu memuruna sunulur. Tapu memuru talepte bulunanların gerçek malik olduğuna kanaat getirirse kat irtifakı kurulması için sözleşme düzenler. Bu sözleşme resmi senet şeklinde düzenlenir. Senet içeriğinde bağımsız bölümler ve bölümlerin sahipleri, ortak kullanım alanları, eklentiler, arsa payı oranları ve paydaşların birbirine karşı hak ve yükümlülükleri gibi hükümler yer alır. Ardından bu senet paydaşlar tarafından imza edilir. Son olarak kat irtifakı, tapu kütüğüne kayıtlı ilgili taşınmaz sicillerinin beyanlar hanesine işlenir.

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları Ve Borçları Nelerdir?

Arsa maliki ya da üzerinde birden fazla paydaş malik varsa her bir paydaş, kendi payı oranında taşınmazdan yararlanma ve kendi payı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkına sahiptir, mülkiyet hakkının özünden gelen bu haklar zedelenmez. Bunun yanında her bir kat irtifakı sahibi yukarıda belirttiğimiz gibi yapının belirlenen sürede yapımına başlanmasını ve bitirilmesini, sonrasında ise kat mülkiyetine geçilmesini talep edebilir. Yine her bir hak sahibi irtifak konusunun yönetimine katılma hakkına sahiptir. Hak olarak değindiğimiz hususlar aynı zamanda hak sahipleri için birer yükümlülüktür. Her hak sahibi yapıyı vaktinde tamamlama ve diğer paydaşların haklarını kullanabilmesine engel olmama borcu altındadır. Yapının tamamlanmasını kolaylaştırıcı işlemleri yapmak ve vakti geldiğinde kat mülkiyetine geçmek, bu süreçte irtifakın sona ermesine kusurlu bir şekilde sebebiyet verirse diğer maliklerin zararını tazmin etmek zorundadır.

Kat İrtifaklı Tapu Riski Ne Boyuttadır?

Kat irtifaklı tapunun alınmasının ardından yüklenici binayı verilen projeye aykırı olarak tamamlayabilir. Dolayısıyla yapılan yapıyla ilgili yıkım kararı alınması ve ortak kullanım alanlarının yapıya dahil edilememesi gibi sorunlar baş gösterebilir. Bu durumda üzerinde irtifak bulunan bağımsız bölümü devralan malik zarara uğrayabilir. Binanın tüm bağımsız bölümler için projeye uygun olarak yapıldığının denetimini ve tespitini sağlayıp iskanın alınmasını sağlamak, hak sahiplerinin zarara uğramasını engelleyecektir.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci Nasıldır?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş mevzuatta iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Bunların ilki kat mülkiyetine geçişin resen yapılmasıdır. Tescil ettirilen resmi senede ve ekindeki projeye uygun yapıldığına belediye tarafından kanaat getirilen yapılar için yapı kullanım izin belgesi verilir. Bilinen ismiyle iskan, verildikten sonra hakkın kayıtlı olduğu tapu idaresine altmış gün içinde gönderilir ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir. İkinci olarak da tarafların istemiyle kat mülkiyetine geçilir. Tapu sicilinde irtifakın kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi resen yapılabilmesinin yanında arsa maliki ya da kat irtifakına sahip maliklerinden herhangi birinin istemi üzerine de gerçekleştirilebilir. Böylece arsa ya da arsa paylarına ait tapu kütüğü ile kat mülkiyeti kütüğü arasında kat mülkiyetine geçildiği yazılarak bağlantı kurulur ve işlem sonuçlandırılır.

Kat İrtifakının Diğer Sona Erme Yolları?

Yukarıda bahsettiğimiz sebep kat irtifakının olağan sona erme sebebi idi. Bunun yanında bu irtifak taraflarca her zaman iradi olarak sona erdirilebilir. Tarafların tapu memuruna verecekleri yazılı beyanla sicilden bu kaydın silinmesini istemeleri yeterlidir. İradi sona erme dışında irtifakın kendiliğinden son bulması da mümkündür. Bu hakka konu arsanın tamamen yok olması, yok olmamakla birlikte üzerine artık yapı yapılamayacak halde olması ya da arsanın kamulaştırılması neticesinde kat irtifakı kendiliğinden son bulur.

Kat irtifakı ile ilgili merak ettiğiniz soruları sayfanın alt kısmında bulunan form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.