İpotek, mevcut ya da ileride doğması muhtemel olan bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Teminat için taşınmaz üzerinde rehin hakkı tesis edilmesinin kökeni Roma hukukuna dayandırılabilir. Kökeninde alacağın varlığı, malın mülkiyetinin rehin verene ait olması ve tarafların anlaşması şartlarıyla kurulmakta olan rehin hakkı günümüze kadar toplumların yapısına uyarlanarak gelişmiştir. Geçmişte sahibine mülkiyete yakın haklar veren bir şahsi hak iken günümüzde oldukça yaygın bir uygulama alanı bulunan bu taşınmaz rehni türü, alacaklıya, sadece borç ifa edilmezse rehinli malın paraya çevrilmesi yoluyla alacağını karşılama hakkı veren ayni haktır.
İpotek ile ilgili sıkça sorulan soruların cevapları aşağıda belirtilmiştir. Konu ile ilgili başkaca sorularınızın olması halinde sayfanın en altından sorularınızı büromuza iletebilirsiniz.
İpotek Ne Demek?
İpotek, bir borcun ödeneceğine teminat olarak, borç ödeninceye kadar alacaklı lehine tapu siciline kayıt konulmasıdır. Ticari ve borç ilişkilerinin bu denli yoğun olduğu ve büyük miktarda para ve mal varlığının konu olduğu hukuki ilişkiler düşünüldüğünde alacaklının, alacağını garanti altına alabilme hakkı oldukça önemlidir. Taşınmaz rehni türlerinden biri olan ipotek, alacaklıya alacağını garanti altına alma imkanını veren hukuki müessesedir.
İpotek Nedir?
Taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakları ipotek, irat senedi ve ipotekli borç senedi olmak üzere üç türdedir ve sınırlı sayıdadır. Bu makalemizde ipotekten bahsetmekle yetineceğiz ve taşınmaz rehni derken de ipotek özelinde bilgi vereceğiz. İpotek sayesinde alacaklı, borçlu borcunu ifa etmediği takdirde cebri icra yoluyla taşınmazı sattırarak alacağını satış bedelinin içinden alma hakkına sahip olur. Para ile ölçülebilen her türlü alacak ipotekle güvence altına alınabilir. Yapma veya yapmama borçları da ipoteğin konusunu oluşturabilir. Bu kapsamda alacak, mevcut bir alacak olabileceği gibi ileride gerçekleşmesi muhtemel bir alacak da olabilir. Alacağın türü ya da mevcut veya muhtemel olması fark etmeksizin teminat miktarı Türk lirası olarak gösterilmek zorundadır. Bunun yanında kıymetli evraklardan kaynaklanan borçlar için de taşınmaz rehni kurulabilir. İpotek tesis edilen taşınmazın maliki ile borçlu aynı kişi olmak zorunda değildir. Taşınmaz rehni başka birinin borcu için de kurulabilir.
İpotek Özellikleri Nelerdir?
- Şahsi bir alacağı teminat altına almaya yarayan ayni bir haktır. Bu kapsamda asıl alacağa bağlı feri bir haktır. Alacakla ipotek arasında tek taraflı bir bağ mevcuttur. Yani ipoteğin varlığı asıl alacağın varlığına bağlıdır. Ancak ipotek hakkı ortadan kaldırılsa bile bu asıl alacağı sona erdirmez. Asıl alacak sona erdiği takdirde ipotek tapu sicilinden kendiliğinden silinmez. Alacaklının terkin isteminde bulunması ya da mahkeme kararı gerekir. Asıl alacak mevcut olmadan kurulan ipotekse yolsuz tescil işlemidir. Ayrıca ipotekle alacak birbirinden bağımsız olarak devredilemez.
- Asıl borçtan şahsen sorumlu olan kişi kendi taşınmazı üzerinde taşınmaz rehni kurmak zorunda değildir. Alacaklıya karşı şahsen borçlu olan kişi ile malvarlığıyla borçlu olan kişi farklı olabilir. Borçlu borcunu ödemediği takdirde alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurur. Yoksa bu yola başvurulmadan borçlunun şahsi sorumluluğuna dayanarak iflas ya da haciz istenemez. Borçlu borcunu ödemediği takdirde borçtan şahsen sorumlu olmadığı halde ipoteğin kurulduğu taşınmaz maliki, borcu alacaklıya ödeyerek taşınmazın satışını engelleyebilir. Bu durumda taşınmaz maliki alacaklıya halef olur. Ancak ipotek ortadan kalkmaz sadece askıda kalır. Asıl borçlunun borcunu ödeyerek alacağa hak kazanan taşınmaz maliki, taşınmazını bir başkasına devrederse bu taşınmaz üzerinde ipotek hakkı devam eder.
- İpotekli taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik taşınmazı o hakla birlikte devralmış olur. Taşınmaz devredilmiş olsa bile asıl borçlu kimse onun şahsi sorumluluğu devam eder. Yani ipotekli taşınmazın devriyle taşınmaz ile sorumluluk ve şahsi sorumluluk birbirinden ayrılmış olur.
İpotek Lehtarı Ne Demek?
Hukuki bir terim olarak lehtar, genellikle kambiyo senedi gibi kıymetli evraklarda ya da sigorta poliçelerinde o belge ya da hukuki ilişkiden yararlanan kişiyi belirtir. Tapuda ipoteğin tesis edilmesi durumunda da bu taşınmaz rehninden yararlanan ve alacağı teminat altına alınan kişi, ipotek lehtarıdır.
İpotek Lehtarı Kimdir?
Asıl borç ilişkisinin alacaklısı alacağını almak için kurduğu taşınmaz rehni ilişkisinde de ipotek lehtarıdır. İpotek lehtarı, bu kapsamda rehin hakkını kullanabilen ve alacağını cebri icra yoluyla teminat altına alması mümkün olan alacaklıdır.
İpotek Nasıl Kurulur?
İpoteğin kurulma yolları temelde tescille kurulma ve tescilsiz kurulma olarak iki türlüdür. Tescille kurulma da kendi içinde üçe ayrılır:
- İpoteğin kurulacağı taşınmaz maliki ile asıl borcun alacaklısı arasında yapılan bir sözleşme ile kurulabilir. Bu sözleşme adi şekilde yapılamaz, resmi şekil şartı aranır. İpoteğin niteliklerini değiştirecek ve ağırlaştıracak her işlem de aynı resmi şekil şartına tabidir. Bu sözleşmeye ilişkin resmi senet tapu memuru tarafından düzenlenir.
- Tarafların anlaşması aranmadan kanun hükmüne dayalı olarak da tesis edilebilir. Bu durumda da taşınmaz rehni tapuya tescil edilir fakat iki tarafın anlaşması aranmaz. İpotekten yararlanacak olan kişiye tapuda bu hakkın kaydedilmesini isteme hakkı tanınır. Kanunlardaki özel düzenlemelerle üst hakkı sahibine, yapı malikine, paylı mülkiyet paydaşlarına, mirasbırakanın alacaklılarına, kat mülkiyeti maliklerine ve özel olarak düzenlenmiş sair kişilere, bazı alacaklarını güvence altına alabilmeleri için tek taraflı olarak ipotek tesis edebilme hakkı verilmiştir.
- Taşınmaz üzerinde rehin kurabilme hakkına sahip alacaklı, taşınmaz maliki rıza göstermese ya da taraflar aralarında anlaşamamış olsa bile ipoteğin tesis edilmesini mahkemeden isteyebilir. Aynı şekilde ipoteğin terkin edilmesi de somut olay gerektiriyorsa mahkemeden istenebilir.
İpotek Sözleşmesi Nasıl Kurulur?
Taşınmaz rehni tesis edildiğinde alacağın ipotekle güvence altına alınan kısmı istenebilir. Bu durumda güvenceye alınmak istenen alacak tutarı belliyse, anapara ipoteğinden; güvenceye alınmak istenen tutar belli değilse üst sınır ipoteğinden söz edilir. Taraflar kurmak istedikleri rehin ilişkisi için aralarında anlaşarak bir sözleşme kurarlar. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için tapu memuru önünde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
İpotek Sözleşmesi Örneği İçeriğinde Neler Vardır?
Taşınmazın bağlı bulunduğu sicil müdürlüğüne yapılan başvuru neticesinde tapu müdürlüğünce düzenlenen sözleşmede genel olarak; alacaklı ve borçlu bilgileri ile alacağın güvenceye alınmak istenen kısmı sözleşmede yer alır. Bununla birlikte taşınmaz bilgilerine yer verilir ve sözleşme imza edilir.
Tapu İpotek Sorgulama Nasıl Yapılır?
Taşınmaz üzerinde kurulan ipoteğin kaydı tapu siciline yapıldığından, tapu müdürlüğüne müracaat edilerek ya da tapu kaydının görüntülenebileceği internet hizmetlerinden tapu ipoteğinin sorgulaması yapılabilir.
İpotek Kaldırma İşlemi Nasıl Yapılır?
İpoteğin sona erme yolları şu şekildedir:
- Asıl alacağın herhangi bir sebeple sona ermesi
- Alacaklının alacağından feragat etmesi
- Taşınmazın yok olması
- Mahkeme kararı
- Kamulaştırma
- Süre belirlendiyse sürenin dolması ve belirlenen bozucu koşulun gerçekleşmesi
- Son olarak da borcun ifa edilmemesi durumunda ipoteğin para çevrilmesi sonucu sona ermesi.
İpoteği kaldırma işlemi, kural olarak alacaklının tek taraflı olarak terkin talebinde bulunmasıyla mümkündür. Ayrıca taşınmaz malikinin onayı aranmaz. Bunun yanında borcun sona ermesini sağlayan zamanaşımı gibi genel sebeplerle, taşınmazın yok olmasıyla ya da kamulaştırma neticesinde ipotek sona erer. Borç sona erdiği halde alacaklı terkin işlemini yapmaya yanaşmazsa terkin işleminin yapılması her zaman dava yoluyla mahkemeden istenebilir.
İpotek ile ilgili merak ettiğiniz soruları aşağıdaki form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.
