İNTİFA HAKKI NEDİR?

İntifa hakkı gündelik hayatta sıkça duyduğumuz bir kavramdır. Peki bu kavramın içeriğini ve özelliklerini ne kadar biliyoruz? İntifa hakkı, bir irtifak hakkı çeşididir. Belirli bir kişi yararına kurulan ve bu kişiye yabancı bir malvarlığı değeri üzerinde tam yararlanma olanağı sağlayan ayni bir haktır. Bu hak devredilebilir mi, tapuda ne anlam ifade eder, özellikleri nelerdir? Bu konuda ve bağlantılı bir çok konuda merak edilenleri elimizden geldiğince yanıtlamaya çalışacağız. İntifa hakkına ilişkin bir uyuşmazlığınız söz konusuysa, uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanızı tavsiye ederiz. Bunun yanında, makalemizde yanıtını bulamadığınız sorularınızı, sayfanın en altındaki formu doldurarak bize iletebilirsiniz.

İntifa Ne Demek?

İntifa hakkını incelemeye geçmeden önce, intifa kelimesinin ne anlama geldiğine bakalım. Bu kelime, Arapça kökenli bir kelime olmakla birlikte; Türkçe ‘de yararlanma, faydalanma anlamına gelmektedir.

İntifa ve İrtifak Hakkı Nedir?

İntifa hakkının, irtifak hakkının bir çeşidi olduğundan bahsettik. Peki irtifak hakkı nedir? İrtifak hakkını kısaca tanımlayacak olursak; hak sahibine, eşya üzerinde yararlanma veya doğrudan kullanma imkanı veren çeşitli hakların geneline verilen isimdir diyebiliriz. İrtifak hakları, eşyanın malikine bazı yükümlülükler yüklemektedir. Malik, eşya üzerindeki bazı haklarının sınırlanmasına katlanmalıdır. Bunun dışında, malik, sınırlanan haklarını ayni hak sahibinin kullanmasına da katlanmak durumundadır.

Ayni hak sahibinin, eşyadan yararlanması aktif bir şekilde olacaksa; olumlu irtifak hakkının varlığından bahsederiz. Bunun yanında, malikin yetkilerinin kullanımı noktasında sınırlamaya gidiliyorsa; o zaman olumsuz irtifak hakkının varlığından bahsederiz. İrtifak hakları, kapsamı açsından, ayni irtifak hakkı ve şahsi irtifak hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır. Tek bir ana taşınmaz ve diğer tarafta gerçek veya tüzel bir kişinin bu taşınmaz üstünde hak sahibi olması söz konusuysa; şahsi irtifak hakkından bahsederiz. Ortada iki taşınmaz var ve bu taşınmazlardan biri lehine irtifak hakkı tesis edilecekse; ayni irtifak hakkından bahsederiz.

İrtifak hakları çeşitlerine bakacak olursak; intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifak haklarının varlığından söz edebiliriz. Diğer irtifak hakları ise; geçit hakkı, manzara kapamama vb. haklardır. Biz bu yazımızda, makalemizin konusu olan intifa hakkı üzerinde yoğunlaşacağız.

İntifa Hakkı Nedir Hukukta?

İntifa hakkı kurulan taşınmaz üzerinde iki esas nokta vardır. Bunlar; kuru mülkiyet ve intifa(yararlanma) hakkıdır. İntifa hakkı; menkuller, gayrimenkuller, haklar ve belirli bir malvarlığı üzerinde tesis edilebilir. Aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde, hak sahibine tam yararlanma yetkisi verir. İntifa hakkı taşınmaz üzerinde kurulacaksa, bu işlemin tapuda tescil ile gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

İntifa hakkı sahibi; hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma gibi yetkilere sahiptir. Hak sahibinin sorumluluğu ise iki ana hususta toplanmıştır. Bunlardan birincisi; intifa hakkı sahibinin, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen gösterme zorunluluğudur. İkincisi ise; intifa hakkı sona erince hak sahibinin, hakkın konusu olan malı malikine geri vermekle yükümlü olması meselesidir.

Kuru Mülkiyet Nedir?

İntifa hakkının kurulması ile birlikte; malikin yararlanma yetkisinin, intifa hakkı sahibi lehine sınırlanmış olacağından bahsetmiştik. Bu hak, hakkın konusu olan şeyin tüm ekonomik yararlarını da kapsamaktadır. Bu sebeple; malike yalnızca kuru(çıplak) mülkiyet kalmaktadır. Başka bir şekilde ifade edecek olursak, malike yalnızca hakkın konusu olan şeyin öz değeri kalmaktadır. Malikin hak konusu şey üzerinde yararlanma hakkı olmayacak, salt tasarrufta bulunma hakkı olacaktır. Bu sebeple; intifa hakkı kurulan şey üzerinde, malike kalan sınırlı mülkiyet hakkına, kuru mülkiyet denmektedir.

İntifa Hakkı Sahibi Kimdir?

Hak sahibinin kim olduğu sorunu, hakkın kazanım şekline göre farklılık arz edecektir. Bu sebeple bu başlık altında, hak kazanım şekillerine değinerek hak sahibinin kim olacağı sorusuna yanıt vermeye çalışacağız. Hak kazanımı; tesissen(olağan) kazanma şeklinde olabileceği gibi aslen kazanma şeklinde de olabilecektir:

1) Hakkın Tesissen Kazanılması

Hakkın tesissen kazanılması, intifa hakkının hukuki bir işlemle kazanılması anlamına gelmektedir. İntifa hakkının kurulması, hakkın konusu şeye göre değişiklik arz edecektir. Bu konuda, borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi olmak üzere iki aşama olacaktır. Borç doğuran işlem genellikle sözleşme yolu ile kurulmaktadır. Bu sözleşme ivazlı olabileceği gibi ivazsız da olabilmektedir. Tasarruf işlemi ise; bu sözleşmenin konusunu oluşturan şeylerin cinsine göre devir veya tescil vb. işlemlerin uygulanması ile kurulacaktır.

Burada intifa hakkı sahibi; lehine tasarruf işlemi tesis edilen kişi olacaktır. Şunu da belirtmek gerekir ki; malik, irade beyanıyla birlikte kendi lehine de intifa hakkı kurabilmektedir. Bunun amacı ise kendi lehine yararlanma, kullanma hakkı tanınmasıyla birlikte; kuru mülkiyetin mirasçılara devredilmesidir.

2) Hakkın Aslen Kazanılması

Bir diğer kazanım şeklinin ise aslen kazanma olduğunu söylemiştik. Burada, bir kanun hükmünden kaynaklanan hallerin zuhur etmesi ile intifa hakkının kazanılması söz konusu olacaktır.

a) Kanuni İntifa Hakkı

Kanuni intifa hakkında tarafların iradesi önem arz etmeyecektir. Doğrudan doğruya, bir kanun hükmünden kaynaklanan intifa hakkı söz konusu olacaktır. İntifa hakkının, kanundan kaynaklı  doğumunu sağlayan halleri şu şekilde sıralayabiliriz: 1) Eşya yerine kaim olan tazminat, sigorta ve kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkının devam etmesi. (TMK m. 798/2) Hasara uğramış şeyin tamir edilmesi durumunda intifa hakkının yeniden doğması. (TMK m. 798/3) Ödenmiş alacak üzerinde intifa hakkının devam etmesi. (TMK m. 821) 4) Eşlerden birinin ölümü halinde, sağ kalan eşe belirli şartlar altında belirli mallar üzerinde intifa hakkı kurulmasını isteyebilme hakkı. (TMK m. 240, 652) Burada kanundan lehine hak doğan kişiler, intifa hakkı sahibi olacaklardır.

b) Zamanaşımı ile Kazanım

Hakkın aslen kazanılması, zamanaşımı ile de gerçekleşebilecektir. TMK m. 795, 2. fıkrasında intifa hakkının kazanılması ve tescili konusunda, aksine düzenleme olmadığı sürece, mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanacağı söylenmiştir. Bu sebeple; taşınırlarda TMK m. 777, taşınmazlarda TMK m. 712, 713 maddeleri; intifa hakkının zamanaşımı ile kazanılması noktasında gündeme gelecektir. Anılan maddeler gereğince; taşınırlarda, 5 yıl boyunca, iyi niyetle, çekişmesiz ve aralıksız olarak zilyet olan kişi artık zamanaşımı yoluyla intifa hakkı sahibi sıfatını kazanmış olacaktır.

Taşınmazlarda hakkın kazanılması ise olağan ve olağanüstü zamanaşımı ile mümkün olabilmektedir. Olağan zamanaşımı süresi m. 712’de düzenlenmiştir. Buna göre, tapuda yolsuz olarak tescil edilen intifa hakkının, intifa hakkı sahibi tarafından söz konusu taşınmazı çekişmesiz, aralıksız, iyi niyetle ve 10 yıl boyunca zilyetliğinde bulundurması gereklidir. Olağanüstü zamanaşımı ise m. 713 ile hüküm altına alınmıştır. Buna göre, taşınmazın tapuda kayıtlı olmadığı, tapu kaydının maliki göstermediği ya da taşınmazın tapuda maliki görünen kişinin ölmüş ya da gaipliğine karar verilmiş olması hallerinden birinin var olması aranır. Bu hallerden biri var ise; çekişmesiz, aralıksız ve 20 yıl boyunca zilyet olunması ile olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olunacaktır.

Tapuda İntifa Hakkı Kurulması Nasıl Olur?

Taşınmazlar üzerinde kurulan intifa hakkının bir ayni hak olarak varlık kazanabilmesi için, bu hususun ilgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Bu işlemi görevli memurların yapması gerekmektedir. Aksi takdirde resmi belgede sahtecilik suçu gündeme gelebilecektir.

Bunun dışında; bazı hallerde hak, tescilden önce doğup kısmen öne sürülebilecektir. Bu haller; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri vb. kanunda düzenlenmiş olan hallerdir. Bu gibi durumlarda; TMK m. 795/3. fıkrası bizlere, tapuda tescil yapılmamış olsa dahi, bu hakkın durumu bilenlere karşı öne sürülebileceğini söylemektedir. Hakkın herkese karşı öne sürülebilmesi ise yine de tapuda tescil işlemi ile mümkün olabilecektir. Herhangi bir taşınmaz üzerinde kurulan intifa hakkı, işlem konusu taşınmazın eklentileri ve bütünleyici parçalarını da kapsayacaktır.

İntifa Hakkı Sahibinin Hakları Nelerdir?

Bu hakları maddeler halinde sıralamak isteriz:

1. Hak sahibi de malik gibi defter tutulmasını isteyebilecektir. (TMK m. 811) Söz konusu defterin tutulması, geri verme sırasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
2. Hak sahibi, tasarruf yetkisi dışında, yararlanma konusunda geniş bir yetkiye sahiptir. Hak sahibi, söz konusu mal üzerinde; zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve yararlanma yetkilerine haizdir. (TMK m. 803) Bu hak aynı zamanda bir özen yükümlülüğü getirmektedir. Hak sahibinin eşya üzerinde; kısmen veya tamamen yıkma, tahrip etme, yok etme, bozma, kullanılmaz hale getirme gibi eylemlerde bulunması halinde ayrıca mala zarar verme suçu gündeme gelecektir.
3. Hak sahibi, söz konusu eşya üzerinde tabiî ve medenî semerelerini elde etme yetkisine haizdir.  (TMK m. 685)
4. Asıl şeyin bütünleyici parçaları, asıllarından ayrıldıkları anda intifa hakkı sahibinin mülkiyetine geçerler. İntifa süresi içerisinde olgunlaşan doğal ürünler hak sahibine aittir, bu konuda aslından ayrılması için talep hakkı tanınmıştır. (TMK m. 804) Hak sahibi bunu; malike, iflas masasına, haciz koymuş olan malikin alacaklıları da dahil herkese karşı kullanabilir.

İntifa Hakkı Devredilebilir Mi?

Kural olarak, bu hak devredilemez ve mirasçılara geçmez. Dolayısıyla miras paylaşımına konu edilemez. Fakat bu hakkın bizzat kullanılması da zorunlu tutulmamıştır. TMK m. 806 gereğince hak devredilemezken, hakkın kullanımı devredilebilmektedir. Bu madde kapsamı dışında kalan ayrık haller mevcuttur. Hakkın kişiye sıkı sıkıya bağlı olduğu durumlarda, kullanımının da devredilebilmesi mümkün olmayacaktır. Hangi hallerin bu kapsama gireceği konusu ise tamamen takdiridir. Taraflara ve kurulan ilişkiye göre niteliği de farklılık arz edecektir. Uygulamada genellikle; bu hakkın vasiyet veya kanuni yolla elde edilmesi durumunda şahsa sıkı sıkıya bağlılıktan söz edilmektedir.

Söz konusu kullanım hakkı devri ivazlı olabileceği gibi ivazsız da olabilmektedir. Satım, hasılat veya kira sözleşmesi ile ivazlı olarak devredilebilecektir. Ariyet(ödünç) veya bağış sözleşmesi ile de ivazsız olarak devredilebilecektir. Devir işlemi, belirli bir süre için öngörülebileceği gibi intifa hakkı süresi boyunca olarak da kararlaştırılabilir. Kullanımı devir yetkisi, intifa hakkı sahibinin sahip olduğu eşyayı yönetme yetkisinin bir alt yetkisi olarak ortaya çıkmasından kaynaklanmaktadır.

İntifa hakkı kullanımını devir sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle tabi değildir. Dolayısıyla tapu kütüğüne tescili gerekli değildir. Bu kullanım devri, hak sahibi ile lehine devir gerçekleştirilen üçüncü kişi arasında sonuç doğuracaktır. Bu konuda malike bir hak veya yükümlülük getirmemektedir.

İntifa Hakkı Satışa Engel Mi?

Bu konuyu, uygulamada en çok rast geldiğimiz üzere, taşınmazlar açısından ele alacağız. Üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmazın satışı pek ala mümkündür. Fakat bu noktada önem arz eden hususlar vardır. Örneğin satış neticesinde malik değişecektir ama intifa hakkı sahibi izin vermediği sürece yeni malik o gayrimenkulden yararlanamayacak, onu kullanamayacaktır. Bu durum yeni malik için aleyhine hukuksuz bir şekilde gerçekleşmiş halde dursa da bunun da hukuk düzleminde bir gerekçesi vardır. Zira taşınmazın yeni maliki, taşınmazı satın almadan önce, söz konusu taşınmaz üzerinde intifa hakkı tesis edilmiş olduğunu tapu sicilinden görebilmektedir. Bu şekilde taşınmazı satın alan yeni malik, taşınmazın bu durumunu biliyor ve o şekilde kabul ediyor konumundadır.

Bunun yanında, intifa hakkının tapuda tescil edilmediği durumlar da söz konusu olabilecektir. Bu halde, taşınmazı satın alan yeni malik, taşınmaz üzerindeki intifa hakkını tanımayabilecektir. Bu gibi durumlarda da intifa hakkı sahibinin, uğradığı zararı gidermek adına, eski malike karşı açabileceği her türlü dava hakkı saklıdır.

İntifadan Men Koşulu Nedir?

İntifadan men koşulu, haksız işgal tazminatı davasının şartlarından biridir. Dava açılmadan önce, durumun bir ihbarname ile davalıya bildirilmesi gerekmektedir. Haksız işgalin varlığının bu şekilde bildirilmesi, intifadan men olarak adlandırılmaktadır. Bir diğer deyişle, o taşınmazdan yararlanma isteğinin, taşınmazdan fiili olarak yararlanana iletilmesi durumudur. Bu konuda detaylı bilgi için Ecrimisil Nedir? isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

İntifa Hakkı Ne Zaman Sona Erer?

Bu hakkın sona ermesi 6 halde gerçekleşebilecektir:

1) Hakkın Konusunun Yok Olması: Hakkın konusu olan eşyanın ortadan kalkması, yok olması ile hak da sona erecektir. Eşyanın ne şekilde ortadan kalkmış olduğu önem arz etmemektedir. Eşyanın sadece bir kısmı yok olmuş ise; kalan kısım açısından hak devam edecektir. Hak konusu eşya bir taşınmaz ise; tapuda terkin işlemi olmaksızın hak sona erecektir. Tapuda yapılacak olan terkin işlemi açıklayıcı mahiyette olacaktır.

2) Sürenin Dolması, Ölüm veya Kişiliğin Sona Ermesi: Hakkın muhafazası için belirli bir süre öngörülmüş olabilir. Bu sürenin bitimiyle hak da ortadan kalkacaktır. Süre belirlenmemişse; gerçek kişilerde en fazla hayat boyu, gerçek kişilerde en fazla 100 yıl sürer.

3) Mahkeme Kararı: İntifa hakkını terkini gerektiren bir durum olmasına rağmen, yükümlü bunu yerine getirmeyebilir. İşte böyle bir durumda malik yargı yoluna başvurarak hakkın kaldırılmasını isteyebilir. Mahkemenin bu yönde vereceği karar ile hak sona erer.

4) Vazgeçme ve Terkin: Hak sahibi, tek taraflı iradesiyle, bu hakkı istediği zaman sona erdirebilir. Taşınırlarda; eşyanın malike vazgeçme iradesiyle teslimi anında son bulur. Taşınmazlarda ise; ilgili tapu müdürlüğüne terkin talebinde bulunulup akabinde bunun tescil edilmesi ile son bulur.

5) Kamulaştırma: Kamulaştırma le birlikte hak sona erer. Bununla birlikte, malike ödenen kamulaştırma bedeli üzerinde intifa hakkı devam eder. Kamulaştırma işleminden vazgeçilmesi halinde, taşınmaz malike geri dönerse, intifa hakkı da o taşınmaz üzerinde yeniden kurulmuş olur.

6) Cebri İcra: İntifa hakkı kayıtlı bir eşya üzerinde, bu haktan daha önce gelen bir rehin hakkı mevcutsa ve eşyanın icra yoluyla satılıp paraya çevrilmesi söz konusuysa; sınırlı aynî haklardaki sıra düzeni gereği hakkın terkini istenebilir.

Tapuda İntifa Hakkı Nasıl Kaldırılır?

Hakkın sona erme sebeplerine değindik. Peki hakkın konusu bir taşınmazsa ne olacak? Bu durumda hakkın tapuda terkini gereklidir. Terkin işlemi, taşınmazın dahil olduğu sorumluluk alanındaki tapu müdürlüğünde gerçekleştirilecektir. Hakkın terkini ivazlı olabileceği gibi ivazsız da olabilmektedir. Eğer hak bir bedel karşılığında terkediliyorsa; ödenecek bedelin binde 20’si tapu harcı olarak yatırılmalıdır. Eğer hak ivazsız bir şekilde terkediliyorsa; taşınmazın emlak beyan değeri üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcı malik tarafından yatırılmalıdır. Bunun dışında, ölüm sebebiyle, hak sahibinin bu hakkından, kanuni mirasçılar lehine bedelsiz olarak feragat etmesi durumundaysa ödenecek ayrıca bir tapu harcı miktarı yoktur. Bu durumda, her yıl güncellenmekte olan cüzi miktardaki tapu başvuru harcının vergi dairesine yatırılması yeterli olacaktır.

Terkin işlemi için öncelikle ilgili tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalısınız. Başvurular Web Tapu sistemi üzerinden yapılmaktadır. Başvuru sırasında istenen belgelerin sisteme yüklenmesi gerekmektedir. Akabinde size randevu tarihi verilecek ve yatırmanız gereken harç miktarı belirtilecektir. Sonrasındaysa, harçları yatırarak randevu zamanında imza için ilgili tapu müdürlüğünde hazır bulunmalısınız. İmza işlemine müteakip yapılan işlemin tapu kütüğüne işlenmesi ile birlikte hakkın terkini tescillenmiş olacaktır.

Sükna Hakkı Nedir?

Bir diğer adı oturma hakkıdır. Mahiyeti itibariyle intifa hakkıyla karıştırılabilen bir irtifak hakkıdır. Sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Taşınmazın niteliği de konut şeklinde olmalıdır. Hakkın tesisi için oturmaya elverişli olması önemlidir. Bu sebeple, örneğin bir tarla üzerinde sükna hakkı tesis edilememektedir. Bunun yanında iş yerleri de oturma hakkının tesisi için elverişli yerler değildir.

Bu hak, devredilme niteliğine haiz olmadığı için, azami olarak hak sahibinin ömrü ile sınırlıdır. Ayrıca bu hakkın tesisi, kira sözleşmesi ilişkisine de benzetilmektedir. Aralarındaki en önemli fark ise; oturma hakkının bir ayni hak olması sebebiyle, başka bir işleme gerek kalmaksızın 3. kişilere karşı da öne sürülebilmesidir.

İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı Arasındaki Farklar Nelerdir?

• Oturma hakkı sadece gerçek kişiler lehine kurulabilir. İntifa hakkıysa hem gerçek hem de tüzel kişiler lehine kurulabilmektedir.
• Oturma hakkı sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. İntifa hakkı ise; taşınmazlar, taşınırlar ve haklar üzerinde kurulabilmektedir.
• Oturma hakkının, her türlü durumda, tapuda tescili zorunludur. İntifa hakkında ise bu zorunluluktan sadece taşınmazlar söz konusu olduğunda söz edilebilir. Taşınır ve haklar için böyle bir durum söz konusu değildir.
• Oturma hakkı; hak sahibine yalnızca kullanma yetkisi vermektedir. Bunun yanında intifa hakkı ise; hak sahibine kullanma, yararlanma ve yönetme yetkisi tanımaktadır.
• İntifa hakkı, kullanım hakkı yönünden devredilebilmektedir. Bunun aksine, oturma hakkı hiçbir durumda devredilemez. Kullanım hakkı sadece sükna hakkı sahibine aittir.

İntifa hakkı konusunda merak edilenleri yanıtlamaya çalıştık. Yazımızda cevabını bulamadığınız ve konuya dair merak ettiğiniz her şeyi aşağıdaki formu doldurmak suretiyle bizlere iletebilirsiniz.