Gayrimenkul Hukuku

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki herhangi bir paydaşın, payını kısmen veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde  diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve pay satışı yapılması halinde kullanılabilir hale gelmektedir. Önalım hakkı ve şufa hakkı aynı anlama gelmektedir. Gayrimenkul avukatlığı hizmetimiz hakkında detaylı bilgiye Gayrimenkul Avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Yasal Önalım Hakkı

Adı üzerinde yasal önalım hakkı kanun ile paydaşlara verilen bir haktır. Bu hakkın kullanılması için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz bulunması gerekmektedir. Paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde her bir paydaşın şufa hakkı kullanılabilir hale gelmektedir. Bu hak kişiye değil paya özgüdür yani herhangi bir kişiye değil pay sahibine tanınmış bir haktır. Pay sahibi kim ise şufa hakkını o kullanabilmektedir. Yasal önalım hakkı payın devrini engellememekle birlikte ortaklığa yabancı bir paydaşın girmesini engelleme yetkisi vermektedir. Üçüncü kişiye satış yapıldıktan sonra alıcı tarafından tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taşınmaz sahibi tarafından bir sözleşme ile herhangi bir kişi ile yapılmış sözleşme sonucunda doğan önalım hakkıdır. Sözleşme noterde yapılmalıdır. Önalım hakkı tanınan sözleşme tapuda şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh edilen hak, her malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.

Önalım Hakkının Kullanılması

Bu hakkın kullanılması için satış veya satışa eşdeğer bir durum olması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, satışa eşdeğer bir durum olarak değerlendirilmemektedir. Söz konusu hak, hak sahibi tarafından ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz gibi alıcı tarafından noter aracılığıyla satışın bildirilmesi halinde 3 ay, bildirim yapılmaması halinde ise 2 yıl içerisinde hak sahibi tarafından dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Kanundan doğan şufa hakkı sebebiyle açılacak olan davada davalı taraf alıcıdır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı sebebiyle dava açılması halinde de sözleşme tapuya şerh edilmiş ise alıcıya, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılmalıdır. Açılacak dava ile hak sahibi, taşınmazın satış bedelini ödeyerek hükmen kendisine geçirilmesini talep eder. Paydaşların birden fazlasının şufa hakkını kullanmak istemesi halinde satılmış olan pay kendi payları oranında paylaştırılır.

Şufa Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hak sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmazdaki  hakkını kullanmak isteyen kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.

Şufa Hakkından Feragat

Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir.  Eğer hak sahibi, tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.

Önalım Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları

“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiiye satıması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir. Diğer taraftan, aynı yargı çevresinde yer alan, aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış, aralarında bağlantı bulunan davalar hakkında birleştirme kararı verilebileceği 6100 sayılı HMK’nın 166. maddesinde düzenlenmiştir. Birleştirme kararı yargılamanın her aşamasında hüküm altına alınabilir. Birleştirme kararı tarafların talebi ya da mahkemece kendiliğinden değerlendirmeye alınabilir. Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmede yazılı şartların gerçekleşmesi halinde sözleşmede yazılı gayrimenkul hakkında sözleşme yapılması konusunda taraflara talep hakkı tanıyan bir sözleşmedir. Bu sözleşmedeki taraflardan biri, taşınmazı devretmeyi, diğer taraf ise taşınmazı devralmayı taahhüt eder. Gayrimenkul avukatlık hizmetimiz hakkında detaylı bilgiye Gayrimenkul Avukatı sayfasından ulaşabilirsiniz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Özellikleri

Bu tip sözleşmeler yapılacak olan satış sözleşmesinin yapılmasını amaçlayan bir ön sözleşme niteliğindedir. Sözleşmede, her iki tarafa da borç yüklenmektedir. Bir taraf şartların gerçekleşmesi halinde söz konusu taşınmazın kararlaştırılan bedelini karşı tarafa ödeyerek devre hazır bulunduğunu bildirmeli diğer taraf ise taşınmaz satış bedelini aldıktan sonra taşınmazı devretmelidir.  Taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafları açısından herhangi bir ayni hak tesis etmemektedir, yalnızca kişisel hak sağlamaktadır. Sözleşmedeki hükümler sebebiyle yalnızca taraflara ve haleflerine karşı hak iddia edilebilmektedir. Üçüncü kişilere karşı hak iddia edilebilmesi için tapuda şerh edilmesi ile mümkündür. Şerhin etkisi ise yalnızca 5 yıldır. Beş yıl içerisinde satış gerçekleşmezse şerh etkisini kendiliğinden kaybeder yani üçüncü kişilere karşı hak iddia edilirken hiçbir etkisi bulunmaz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Bu sözleşme ancak resmi şekilde yapılırsa geçerlidir. Yani söz konusu sözleşmeyi iki taraf birlikte noter huzurunda imzalamalıdır. Hakkında sözleşme imzalanacak taşınmaz tapulu olmalıdır. Tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkul hakkında satış vaadi sözleşmesi imzalanamaz. El birliği mülkiyeti tesis edilmiş bir gayrimenkul hakkında tüm ortaklar ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır. Ortaklardan biri veya bir kaçı ile böyle bir sözleşme düzenlenmesi halinde taşınmazın satışı talep edilemez yalnızca Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmenin tarafı olan ortaktan talepte bulunulabilir. Ancak paylı mülkiyeti tabi taşınmazlarda her bir pay sahibi bu sözleşmeyi yapabilir, bu sözleşmeler geçerlidir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazı devralacak olan tarafın ödeyeceği meblağ ve ne şekilde ödeyeceğinin belirtilmesi zorunludur. Taşınmazın sahibi olmayan kişi tarafından bu sözleşme düzenlenebilir ancak daha sonra yapılacak olan satış sırasında sözleşmenin tarafı olan kişinin taşınmazın sahibi olması zorunludur.

Sözleşmenin Sona Ermesi  ve Zamanaşımı Süresi

Sözleşmenin ifa edilmesi, feshedilmesi ve belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması halinde sözleşme sona erer. Zamanaşımı süresi ise ifa olanağının olduğu tarihten itibaren 10 yıldır. Bu sözleşme, mülkiyetin devrini sağlayacak olan satış sözleşmesini yapmayı amaçlayan bir ön sözleşme olması sebebiyle sözleşmede yazılı hususlar dikkatle incelenmeli ve hak kaybına uğramamak için de hem sözleşmeyi yaparken hem daha sonrasında bir anlaşmazlık çıkması halinde bu alanda uzman bir avukat tarafından temsil edilmeniz size çok önemli faydalar sağlayacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları

“Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas No: 2016/11330 Karar No: 2019/1029)

Muhdesat, bir arsa üzerinde bulunan ev, ağaç, kulübe, depo gibi varlıkları tanımlamaktadır. Ortaklığın giderilmesi ve kamulaştırma davaları sırasında dava konusu arsa üzerindeki eşyanın kendisine ait olduğunu ispat etmek isteyen kişi tarafından muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılır. Gayrimenkul avukatlığı hizmetimiz ile ilgili detaylı bilgiye sayfasından ulaşabilirsiniz.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasını Kim Açılabilir?

Dava konusu arazi üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden kişi tarafından arazinin tapu kaydındaki maliklerinin tamamına karşı açılmalıdır. Muhdesatın yani arazı üzerindeki eklentinin davacıya ait olduğunu açıkça kabul eden maliklere karşı dava açılmasına gerek yoktur.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılabilir?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise söz konusu arazinin bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir arazi için ortaklığın giderilmesi davası açılmıştır. Arazi üzerindeki evin kendisine ait olduğunu iddia eden kişi tarafından İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmalıdır. Dava, yukarıda belirttiğimiz gibi muhdesatın aidiyetini kabul etmeyen tüm tapu maliklerine karşı açılmalıdır.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Sonucunda Ne Olur?

Muhdesatın kime ait olduğu mahkeme kararıyla tespit edilir. Davanın kabul edilmesi halinde muhdesat sahibinin hakkı tapuda beyanlar hanesine kayıt edilir. Bu hak sınırsız değildir yalnızca muhdesat sahibine aittir. Muhdesat sahibinin tespit edilmesi sonucunda arazi maliklerine karşı tazminat veya alacak hakkı ortaya çıkabilir.

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Harç ve Yargılama Giderleri

Söz konusu davalar nispi harca tabidir. Yani belirli bir harç ücreti yoktur. Harç ücreti, muhdesatın değerine ve muhdesatın tespiti için dava açan kişinin muhdesat üzerindeki payına göre hesaplanır. Davanın kabulüne karar verilmesi halinde davacı lehine avukatlık tarifesine göre avukatlık ücreti belirlenir. Yargılama giderleri de davanın kabul edilmesi halinde tapu maliklerine payları oranında yükletilir. Muhdesatın adiyetinin tespiti davası, muhdesatın ait olduğu kişinin muhdesat üzerindeki hakkını koruması için gereklidir. Aksi halde ortaklığın giderilmesi davası veya kamulaştırma davaları sonucunda muhdesat üzerindeki haklarını yitirebilirler. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının uzman bir avukat tarafından temsil edilerek açılması hak kaybına uğramamanızı sağlayacaktır. Ortaklığın giderilmesi davası hakkındaki yazılarımızı da sitemizden okuyabilirsiniz.

Taşınır veya taşınmaz mal üzerinde  mülkiyet sahibi olan ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması halinde, özellikle mirasın paylaştırılamaması gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda mal üzerinde kişisel mülkiyet kurularak ortaklık sona erer. Kafa karışıklığını gidermek için belirtelim ki ortaklığın giderilmesi davası ve izale-i şuyu davası aynı şeydir. Gayrimenkul avukatlığı hizmetimiz ile ilgili detaylı bilgiye Gayrimenkul Avukatı sayfasından ulaşabilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kim Tarafından, Kime Karşı Açılabilir

Mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini her bir ortak talep edebilir. Ortakların kendi arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ortaklığın giderilmesi davası, mal üzerinde pay hakkı sahibi tüm ortaklara (paydaşlara) karşı açılmalıdır. Ortaklardan ölen kişi veya kişilerin ölmesi durumunda onlara ait paylar mirasçılarına geçecektir. Bu durumda, dava açılırken ölen ortağın mirasçılarına karşı da açılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Hangi Mahkemede Açılabilirim?

İzale-i şuyu (ortaklığının giderilmesi) davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, Kadıköy’de bulunan bir konut üzerindeki ortaklığın giderilmesi için dava açılmak istenirse İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucu Ne Olur?

Dava sırasında tarafların anlaşması durumunda hakim tarafından anlaşmaya uygun olarak malın paylaştırılmasına karar verilebilir. Tarafların dava süresince anlaşma ihtimalinin olmaması durumunda ise iki ihtimal ortaya çıkmaktadır. Birincisi taraflardan birinin isteği üzerine, aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde ortak malın, pay sahiplerine payları oranında taksim edilerek(paylaştırılarak) ortaklık ortadan kaldırılır. Söz konusu malın taksim edilip edilemeyen mallardan olup olmadığı hakim tarafından ilgili mevzuata göre incelenir.  Taşınmaz mallarda aynen taksim yapılabilmesi için taşınmazda kat mülkiyeti kurulmuş yada yapıda eksikliklerin giderilmesi halinde kat mülkiyeti kurulabilir olması gerekmektedir. Taksim edilirken ortaklara düşen paylar arasında orantısızlık olması durumunda üzerine para eklenerek denkleştirme yapılır. İkinci ihtimal ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Aynen taksim yolunun mümkün olmadığı hallerde yada hakimin aynen taksim yolunu uygun görmemesi durumunda açık artırmayla satışa hükmolunur. Ortakların tamamının rızası olması halinde satış yalnızca pay sahibi ortaklar arasında gerçekleştirilebilir. Açık artırma için hakim tarafından satış memuru belirlenir ve icra dairesi tarafından satış gerçekleştirilir. Dava sonucunda yargılama masrafları ve vekalet ücreti ortakların payları oranında paylaştırılır. Satıştan elde edilecek gelir de aynı şekilde paylar oranında dağıtılır. Dava sonucunda söz konusu mal veya mallar üzerindeki elbirliği veya paylı mülkiyet sona erer. Özellikle mirasçı olan kişilerin anlaşamaması durumunda ortaklık giderilerek tek kişiye mülkiyet geçisi sağlanır ve mirasçılara da satıştan elden edilen gelir payları oranında dağıtılır ve hiçbir paydaş hak kaybına uğramamış olur. Söz konusu davalarda herhangi bir mağduriyetin, hak kaybının yaşanmaması için bir gayrimenkul avukatı tarafından temsil edilmeniz gerekmektedir.