AİLE KONUTU ŞERHİ NASIL KONULUR?

Aile konutu şerhi, tapu kütüğüne işlenebilen şerh türlerinden birisidir. Aile konutu müessesesi, Türk Medeni Kanununun 194. maddesi ile mevzuatımıza dahil edilmiştir. Buna göre; aile konutu olarak kullanılmak için tahsis edilen taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkına haiz olmayan eş, ilgili tapu müdürlüğüne, gerekli belgelerle birlikte başvurarak; bu şerhin tapu kütüğüne işlenmesini isteyebilir. Aile konutu şerhinin kütüğe işlenmesinin bir diğer yolu da mahkeme kararının tatbiki şeklindedir.  Aile konutu şerhi; gayrimenkul hukuku, aile hukuku, icra hukuku vs. bir çok alanda kanuni düzenlemelerde kendisine atıf yapılmak suretiyle yer edinmiştir. Biz de bu yazımızda aile konutu şerhi konusuna genel hatlarıyla değinmeye çalışacağız. Konu hakkındaki soru ve görüşlerinizi sayfanın en altındaki formu doldurarak bizlere iletebilirsiniz.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu şerhinin işlenebilmesi için, talep konusu taşınmazın aile konutu niteliğine haiz olması gerekmektedir. Peki nedir bu aile konutu? Aile konutu kavramına ilişkin TMK bir tanım ortaya koymamıştır. Bu kavrama birçok kanunda atıf yapılmış olması ve buna ilişkin hiçbir kanunda tanımlama bulunmamasının da elbette bir nedeni vardır. Türk Hukuku, aile kurumuna büyük önem atfetmektedir. Bu sebeple bu konuya ilişkin kısıtlayıcı tanımlamalardan olabildiğince kaçınılmaktadır. Bu konudaki boşluğun doldurulması, uygulama ve doktrine bırakılmıştır.

Yargıtay’ın ortaya koymuş olduğu tanıma göre; aile konutu, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürmeleri amacıyla ayrılan ve aynı konutta iki tarafın da yaşama hakkını güvenceye alan hukuksal kurumdur. Öğretide ise birçok farklı tanımlama yapılmıştır. Bu tanımlamaların ortak özellikleri şu şekildedir:

• Eşler arasında yasal bir evlilik birliği kurulmuş olmalı.
• Eşler tarafından seçilen konut, hukuka uygun şekilde kullanılıyor olmalı.
• Konut, eşler tarafından hayatın merkezi haline getirilmiş olmalı ve normal koşullarda onları dış tehlikelerden korumaya elverişli olmalıdır.
• Ailenin burada yaşaması hukuka uygun bir sebebe dayanmalıdır. Konut hukuk dışı işler için kullanılmamalıdır.

Şu hususu da belirtmekte fayda var ki; aile konutu şerhi, sadece eşin konut üzerinde mülkiyet hakkı bulunması durumunda gündeme gelecektir. Diğer ayni haklar bu kapsama dahil edilmemiş, yalnızca mülkiyet hakkının varlığı bu bağlamda kabul görmüştür. Yani intifa hakkı, üst hakkı vb. hakların dahil olduğu sınırlı ayni haklar bu kapsama girmemektedir. Bunun yanında aile konutu, etkisini boşanmada mal paylaşımı konusunda da büyük ölçüde göstermektedir.

Aile Konutu Şerhi Nedir?

Aile konutu şerhinin işlenmesi talebinde bulunan kişi ile mülkiyet hakkına haiz kişinin mutlaka resmi şekilde evli bulunması gerekmektedir. Bu şerh ancak aile konutu niteliğine sahip, tapu kütüğünde kaydı bulunan taşınmazlar için konulabilir. Aile konutu şerhi, ancak bir taşınmaz üzerine konulabilecektir. Yani eşin birden fazla evin maliki bulunması halinde, yalnızca aile konutu niteliğindeki tek bir ev için bu şerh işlenebilecektir.

Şunu da belirtmekte fayda var ki; bu şerhin tapu kütüğüne işlenmesi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Yani bu şerhi tapu kütüğüne işletmeseniz bile doğacak olan uyuşmazlıklarda aile konutuna ilişkin düzenlemeler, ispat koşuluyla kendisine uygulama alanı bulacaktır. Fakat bu hususun tapu kütüğüne şerh edilmesinde büyük fayda vardır. Zira doğabilecek uyuşmazlıklarda 3. kişilerin bu şerhi görmemeleri sebebiyle iyi niyeti korunabilecektir. Bu sebeple hak kaybına uğrayabilirsiniz.

Aile konutu şerhi çift taraflı bir etki yaratmaktadır. Öncelikle bu şerh ile birlikte mülkiyet hakkı kendisinde olan eşin tasarruf yetkisi sınırlandırılmaktadır. Bu eş, aile konutu üzerinde, diğer eşin rızasını almaksızın dilediği gibi tasarrufta bulunamayacaktır. Öte yandan şerhin kütüğe işlenmiş olması halinde 3. kişiler ve memur bu durumun farkında olacaklardır. Bu da tasarruf işlemi sırasında eşin rızası yoksa önem arz edecektir. Diğer eşin rızası olmaksızın taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmaya çalışan malik eşin talebi, tapu memuru tarafından reddedilmelidir. Yine aynı şekilde şerh bulunmasına rağmen işleme devam eden 3. kişinin iyi niyeti kati surette korunmayacaktır.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Aile konutu şerhi iki halde tapu kütüğüne işlenmektedir. Bunlardan birisi mahkeme kararı iledir. Bu halde tarafların ayrıca bir belge sunmaları gerekmemektedir. İlamı veren mahkeme, ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazarak şerhin tapu kütüğüne işlenmesini sağlayacaktır. Mahkeme ilamına dayanarak siz de ilgili tapu müdürlüğünden bu doğrultuda talepte bulunabilirsiniz. Bunun dışında bir de eşin kanundan doğan doğrudan talep hakkı bulunmaktadır. Burada eşin ilgili tapu müdürlüğüne giderek başvurusunu yapması ve gerekli evrakları sunması gerekmektedir.

Aile Konutu Şerhi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Aile konutu şerhi için gerekli belgeler şunlardır:

• Konutun, aile konutu olduğuna dair muhtarlık ve varsa apartman yönetiminden alınmış belge. Bu hususta komşulardan alınmış tasdik edici yazılı beyanlar da işinize yarayabilir.
• İlgili tapu müdürlüğü gerekli görürse; tapu bilgileri beyan edilen taşınmazın, şerhi talep edilen taşınmaz ile aynı olduğunun kadastro müdürlüğünce tespit eder belge.
• Evlilik cüzdanı veya malik kişi ile evli olduğunu gösterir nüfus kayıt örneği.
• Fotoğraflı nüfus cüzdanı ve fotokopisi. Ayrıca vesikalık fotoğraf.
• Eğer işlem vekil veya temsilci tarafından yapılıyorsa vekaletname

Oturulmayan Eve Aile Konutu Şerhi Konulabilir Mi?

Aile konutuna ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi için o konutun aile bakımından yaşam merkezi halinde olması gerekir. Dolayısıyla herhangi bir alelade konutun aile konutu olarak gösterilmesi hukuka uygun değildir. Aile konutu, eşlerin ortak seçtiği ve müşterek olarak kullandıkları, orada düzenli olarak yaşadıkları konuttur. Eşler bakımından anıldığı şekilde yaşam merkezi olarak görülmeyen, fiili olarak ikamet edilmeyen konut, aile konutu niteliğine haiz değildir.

Fakat eşler her nasılsa bu niteliğe sahip olmayan taşınmazlar için tapu kütüğüne aile konutu şerhi işletebilirler. Bunun yanında taraflar, dava konusu taşınmaz hakkında da aile konutu iddiasında bulunabilir. Burada mahkeme detaylı bir araştırma yapmalı ve hakikati ortaya koymalıdır. Nitekim Yargıtay kararları da bu görüştedir. Örneğin Yargıtay bir kararında; dava konusu taşınmazın fiilen kullanılıp kullanılmadığına dair araştırma yapmış ve konutun fiilen kullanılmadığını tespit etmiştir. Bunun üzerine ilgili Yargıtay dairesi, söz konusu taşınmazın, tapu kütüğünde aile konutu şerhi ibaresi bulunsa dahi, aile konutu niteliğinde sayılamayacağını hükme bağlamıştır. Buradan da görüldüğü üzere, aile konutu şerhi konulacak taşınmazın fiilen ve sürekli olarak kullanılıyor olması gerekmektedir.

Aile Konutu Şerhi Olmayan Evin Satışı İptal Edilebilir Mi?

Kişi malik olsa bile, aile konutu niteliğindeki ev hakkında satış veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmesi eşin rızasına bağlıdır. Peki aile konutu şerhi tapu kütüğüne işlenmemişse bu durumda ne olacak? Burada işlemin tarafı olan 3. kişinin hakkının korunup korunmayacağı meselesi gündeme gelecektir. Bu konu ise öğretide epey tartışmalıdır. Yargıtay’ın konu hakkındaki görüşü ise zamanla değişiklik göstermiştir. Bu konuda alanında uzman bir gayrimenkul avukatına başvurmanız yararınıza olacaktır.

Öğretide kimi yazarlar; tapuda aile konutu şerhinin bulunmaması halinde, eşten geçerli rıza alınmadan, 3. kişilere yapılan satışların geçerli olduğunu savunmaktadır. Bu kişilerin gerekçesi ise işlemin tarafı 3. kişinin durumdan habersiz olması, bilebilecek durumda olmaması ve bu sebeple iyi niyetinin korunması gerekliliğidir.

Öğretide kimi yazarlar da bu şekilde bir satışın geçersiz olacağını savunmaktadır. Bu yazarların gerekçesi ise kanun maddesinde iyi niyetin korunacağının açık bir şekilde belirtilmemesidir. Bunun yanında bir diğer neden de kanun koyucunun barınma hakkını korumayı gözeterek  bu maddeyi düzenlemiş olmasıdır. Barınma hakkı, Anayasa tarafından da doğrudan koruma altına alınan temel bir haktır. Bu sebeple temel hakkın korunması, 3. kişilerin iyi niyetinin korunmasından daha önceliklidir. Aksi bir değerlendirme halinde kanun maddesinin ruhuna aykırı hareket edilmiş olacaktır.

Yargıtay daha eski tarihli kararlarında, aile konutu şerhinin tapuda bulunmaması halinde satış işleminin tarafı 3. kişiyi iyi niyeti sebebiyle korumayı ve tasarruf işlemini geçerli kılmayı seçmiştir. Nitekim bu durum, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2006 tarihli bir kararında açıkça görülmektedir. Bu şekilde iyi niyetli 3. kişinin ayni hak iktisabı korunur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015 tarihli bir kararında fikir değişikliğine gitmiştir. Dolayısıyla güncel duruma bakacak olursak; Yargıtay, aile konutunun maliki eşle işlem yapan 3. kişinin iyi niyetinin aile konutu şerhi bulunmaması halinde de korunacağına hükmetmiştir. Görüleceği üzere artık Yargıtay da aile konutunun korunması için tapuda şerh koşulu aramamaktadır. İlgili taşınmaz fiili olarak aile konutuysa, yasa gereği öncelikli koruma altındadır. Yani eşin rızası alınmadan aile konutunun satılması halinde eş tapu iptal davası açarak satışı iptal ettirebilecektir.

Aile Konutu Şerhi Satışa Engel Mi?

Taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhinin bulunması satışa engel değildir. Ancak bu durumda taşınmazı alan kişinin gayrimenkulün aile konutu olarak kullanıldığını bildiği kabul edilir. Eş rızası olmadan böyle bir satışın yapılması halinde, rızası alınmayan eş dava açarak tapuyu iptal ettirebilecektir.

Aile Konutu Haczedilebilir Mi?

Hakkınızda bir icra takibi başlatıldı ve ödeme emrine itiraz etmediyseniz, bu icra takibi kesinleşecektir. Sonrasındaysa mülkiyetiniz altındaki evlerin haczi söz konusu olacaktır. Peki bu evlerden birisinin aile konutu olması halinde durum değişecek midir? TMK 194. maddesi ile koruma altına alınan aile konutu kurumu, mutlak bir dokunulmazlık oluşturmamakta ve üçüncü kişilerin haklarının daha üstün tutulduğu durumlar meydana gelebilmektedir. 194. madde mülkiyete haiz eşin iradi devir hallerinde gündeme gelecektir. Haciz işlemi irade dışı bir devir işlemidir. Dolayısıyla bu madde ile aile konutunun haczi engellenmemektedir.

Nitekim Yargıtay kararları da bu doğrultudadır. Burada diğer eşin şikayeti mümkün değildir. Borç şahsi ve mülkiyet de borçlu kişiye aittir. İcra İflas Kanunu 82. maddesinde haczedilemeyecek mal ve haklardan bahsedilmiştir. Burada aile konutu kendine yer edinmemiştir. Buna karşın; borçlunun haline münasip evi, haczedilemeyen mallar arasında sayılmıştır. Haczedilecek ev hem aile konutu niteliğinde hem de bu niteliğe haiz olabilir. Bu durumda o ev haczedilemeyecektir. Fakat bu durum aile konutu olması sebebiyle değildir ve bunu sadece borçlu eş öne sürebilecektir.

Aile konutunun haczedilmesi durumunda, borçlunun eşinin haczedilemez şikayetinde bulunabilmesi durumu; Anayasa Mahkemesince de incelemeye tabi tutulmuştur. Bu durumdan zarar gören eş dava yoluna başvurmak istemiş fakat aktif dava ehliyeti eksikliğinden ötürü davası usulden reddedilmiştir. Bunu üzerine vatandaş, Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru yoluna gitmiştir. AYM yaptığı incelemede, borçlunun eşinin yaptığı şikayetin, aktif dava ehliyetine sahip olmadığı gerekçesiyle itirazının reddedilmesini aile hayatına saygı hakkının ihlali niteliğinde görmüştür.

Paylı Mülkiyette Aile Konutu Şerhi Olur Mu?

Eşler aile konutuna paylı mülkiyet halinde sahip olabilirler. TMK m. 223 ile eşlerden birisinin, diğer eşin rızası olmaksızın, paylı mülkiyet halindeki konut için kendi payı üzerinde tasarrufta bulunamayacağı düzenlenmiştir. Bu durum ancak eşler arasında edinilmiş mallara katılma rejiminin olması halinde kendisine uygulama alanı bulabilecektir. Fakat aile konutunu düzenleyen TMK 194. maddesi, genel hükümler arasında düzenlenmiştir. Dolayısıyla böyle bir sınırlamaya tabi olmaksızın uygulanabilecektir.

Burada eşler, diğer eşin paylı mülkiyetine aile konutu şerhi konulmasını ilgili tapu müdürlüğünden talep edebileceklerdir. Bu noktada; eşlerden birisinin aile konutunu devreden ya da devir tehlikesi yaratan bir hukuki işlemde bulunması halinde, diğer eş bakımından aile konutu hükümleri aynen kendine uygulama alanı bulabilecektir. Bunun dışında, eşin rızasını gerektirmeyen işlemler bakımından da TMK 223. maddesi, kendisine tamamlayıcı nitelikte uygulama alanı bulabilecektir. Örneğin bir ortaklığın giderilmesi davası söz konusu olduğunda, diğer eşin önalım hakkı bulunacaktır.

Aile Konutu Şerhi Kaç Yıl Geçerli?

Tapuda taşınmaz üzerine konulan aile konutu şerhi kural olarak evlilik birliği boyunca geçerliliğini sürdürür. Bu sebeple belirli bir süre geçmekle aile konutu şerhi etkisini yitirmeyecektir. Şerhin etkisini yitirmesi için ancak evlilik birliğinin sona ermesi veya evlilik anında bazı durumların meydana gelmesi gerekir. Evliliğin; boşanma, ölüm, gaiplik kararı veya evliliğin iptali kararı gibi hallerle sonlanmış olması halinde şerh etkisini yitirecektir. Hulasa; şerhin etki süresi açısından belirli bir süre tanınması mümkün değildir.

Boşanmadan Sonra Aile Konutunun Durumu Ne Olur?

Aile konutu şerhinin evliliğin son bulması ile birlikte ortadan kalkacağını söylemiştik. Boşanma da evliliğin son bulması hallerinden birisidir. Dolaysıyla boşanma ile birlikte konutun, aile konutu niteliğini yitireceğini ifade edebiliriz. Söz konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan eş, kesinleşmiş mahkeme kararını ilgili tapu dairesine ibraz ederek, tek taraflı olarak aile konutu şerhinin kaldırılmasını talep edebilecektir. Ölüm halinde ise şerh kendiliğinden etkisini yitirecektir.

Bunun dışında, evliliğin iptali durumunda veya boşanma davası sırasında durumun ne olacağına bakmak gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre dava süresince, taraflar aile konutu şerhinin kaldırılması talebinde bulunsa dahi, bu şerh kaldırılamayacaktır. Bunun sebebi de boşanma veya evliliğin iptali yönünde karar verilip verilmeyeceğinin belli olmamasıdır. Tarafların mağdur olma durumu gözetilerek nihai kararın verilmesi ve kesinleşmesi koşulu aranmaktadır. Aksi takdirde telafisi zor veya mümkün olmayan olumsuz hallerin ortaya çıkmasına sebep olunabilir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Evliliğin sona ermesinin yanında; evliliğin devamı süresince birtakım hallerin varlığı durumunda da aile konutu şerhinin tapu kütüğünden kaldırılabilmesi mümkündür. Burada iki durumun varlığı halinde şerhin kaldırılabilmesi gündeme gelecektir. Bunlardan ilki, taşınmazın aile konutu vasfını yitirmesidir. Bir diğer durum ise yeni bir aile konutu edinilmesidir. Fakat bu durumların varlığı halinde, tapu sicil memurunun aile konutu şerhini kendiliğinden kaldırması mümkün değildir.

Bu şekilde bir terkin yapılacaksa; malik eş, tapudaki şerhin terkinini doğrudan ilgili tapu müdürlüğünden talep edebilecektir. Fakat burada malik eşin, aile konutu şerhinin kaldırılması için öne sürdüğü iddiasını somut şekilde ispatlayarak ortaya koyması gerekir. Ayrıca şerh, diğer eşin istemi sonucu konulmuşsa, bu eş de şerhin kaldırılmasını talep edebilecektir. Öğretide bazı yazarların görüşüne göre; mahkeme kararı ile konulan aile konutu şerhinin yine mahkeme kararı ile kaldırılması gerekmektedir. Fakat mevzuat tarafından böyle bir zorunluluğun getirilmediğini ifade etmek gerekir. Aile konutu şerhi konusu hakkındaki sorularınızı aşağıdan bizlere sorabilirsiniz.