Geçit hakkı, genel yola bağlantısı bulunmayan ya da mevcut bağlantısı yetersiz olan bir taşınmaz malikinin yola bağlantı kurabilmesi için diğer bir taşınmaz üzerinde kurulan ayni haktır. Geçit ihtiyacının hukuki zeminde ortaya çıkışı Roma Hukukuna kadar dayandırılabilir. Roma Devleti her ne kadar yol odaklı ve düzenli bir yapılaşma oluşturmaya çalışsa da artan nüfus ve karmaşık hale gelen toplum yapısı yola tarafı olmayan yapıların oluşmasına neden olmuştur. Bu durum komşuluk hukuku kapsamında tarafların anlaşmasıyla ortadan kaldırılabildiği gibi hakim kararıyla kamu düzenini korumak amacıyla zorunlu olarak da tesis edilegelmiştir. İsviçre Hukuku ve dolayısıyla Türk Hukuku da bu ihtiyacın varlığına istinaden geçit hakkını düzenlemiştir.

Geçit hakkı ile ilgili sıkça sorulan soruların cevapları aşağıda belirtilmiştir. Konu ile ilgili başkaca sorularınızın olması halinde sayfanın en altından sorularınızı büromuza iletebilirsiniz.

Geçit Hakkı Nedir?

Malikin mülkiyet hakkından doğan haklarının kullanımını sınırlandıran ve hak sahibine bu sınırlandırmadan yararlanma hakkı veren haklara sınırı ayni haklar denir. Geçit hakkı da yükümlü taşınmaz sahibinin mülkiyetini dilediği gibi kullanma hakkını sınırlandıran, yararlanan taşınmaz malikine de bu sınırlandırmadan yararlanma hakkı veren bir sınırlı ayni haktır. Sınırlı ayni hakların diğer bir alt başlığı olan intifa hakkı kadar geniş bir yararlanma sunmayan geçit hakkı, bir irtifak hakkıdır. Taşınmaz irtifaklarından biri olan geçit irtifakı, hak sahibine taşınmaz üzerinde sınırlı bir yararlanma hakkı; taşınmaz malikine ise bu yararlanmaya katlanma yükümlülüğü getirir.

Geçit Hakkı Kurulma Yolları Nelerdir?

Geçit hakkı normal olarak rızai şekilde sözleşme ile her zaman kurulabilir. Ancak zorunlu geçit hakkı,  taraf iradelerine dayalı olarak tapu sicilinde yapacakları sözleşme ile kurulabilir. kanun hükmü gereği İhtiyaç halinde geçit hakkına ihtiyaç duyan taraf lehine doğrudan bir geçit irtifakı kurulmaz. Bu haktan yararlanmak isteyen ihtiyaç sahibine geçit hakkı verilmesini talep etme hakkı tanınır. Dolayısıyla ihtiyaç sahibi, geçit irtifakının kurulması istenen taşınmaz malikiyle anlaşarak bu hakkın tesisini sağlayabilir. Eğer yükümlü taşınmaz maliki geçit hakkının mevcut olmadığını düşünür ve anlaşmaya yanaşmazsa bu hakkın tesisi mahkeme kararıyla sağlanabilir. Bu hak yenilik doğuran haklardan biridir. Yani geçide ihtiyacı olan taşınmaz malikinin geçit irtifakı kurulması talebiyle birlikte geçit olarak kullanılacak taşınmaz maliki borç altına girer.

Geçit Hakkı Sözleşme Yoluyla Nasıl Kurulur?

İlgili sözleşme, tapuda malik gözüken yükümlü taşınmaz maliki ile yararlanan taşınmaz maliki arasında kurulur. Rızai geçit hakkının kurulması için taraflar arasında yapılan sözleşme tasarruf işlemi değil, borçlandırıcı işlem niteliğindedir. Yani yükümlü taşınmaz sahibi hakkın tapuda tescil edilmesi için talepte bulunma; yararlanan taşınmaz maliki ise geçit karşılığında uygun bir bedel ödeme borcu altına girer. Bu hakkın ayni hak olarak doğabilmesi için ise tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Hakka konu olan taşınmaz malikinin yazılı istemi üzerine hak tapuda tescil edilir. Geçit hakkı, hem yükümlü taşınmazın hem de yararlanan taşınmazın tapu kaydına işlenir.

Yol Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Eğer taraflar aralarında anlaşabilirlerse sözleşmede belirledikleri bedel esas alınır. Ancak yükümlü ve yararlanan taşınmaz malikleri bedel konusunda anlaşamaz ya da geçit hakkının tesisi için uyuşma sağlayamazlarsa bu bedel, mahkemenin tayin edeceği bilirkişi tarafından hesap edilir ve mahkeme takdir ederse bu bedel hak karşılığı alınacak olan bedel olarak esas alınır.

Geçit Hakkının Tapuya Tescili Yapılmazsa Ne Olur?

Geçilmesi için kullanılmak zorunda olan taşınmaz maliki sözleşme yapıldığı halde hakkın tapuda tescil edilmesi için gerekli işlemleri yapmayabilir. Bu durumda ihtiyaç sahibi taşınmaz maliki hakkın mahkeme yoluyla kurulmasını isteyebilir.

Geçit Hakkı Davası Süreci Nasıl İşler?

Taraflar taşınmazın geçit olarak kullanılması ihtiyacının varlığı konusunda ya da yararlanma karşılığında ödenmesi gereken bedel gibi hususlarda anlaşamayabilirler. Bunun dışında yükümlü taşınmaz maliki hakkın tapuda tescil edilmesinden kaçınabilir. Bu tür durumlarda ihtiyaç sahibi taşınmaz maliki, uyuşmazlığın giderilmesini ve geçit hakkının kurulmasını açacağı bir dava ile mahkemeden isteyebilir. Dava konusu taşınmaz maliki, geçerli bir sözleşme kurulduğu halde hakkın tapuya tescil işlemlerini yapmaktan kaçınırsa mahkeme sözleşmenin geçerliliğini inceler. Yükümlü taşınmaz malikinin sözleşme kurmaya hiç yanaşmadığı durumlarda ise mahkeme, taşınmazlar arasında geçit hakkının doğumuna neden olan bir durum olup olmadığını inceler.

Geçit Hakkı Dava Dilekçesi İçeriği Nasıldır?

Dilekçe, geçit irtifakının kurulması istenen taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne hitaben yazılır. Tarafların kimlik bilgilerine yer verilmesinin ardından, yararlanacak olan taşınmazın yola bağlantısının olmaması ve yola çıkılabilmesi için dava konusu taşınmaz üzerinden geçilmesinin zorunlu olduğu gibi hususlar açıklanır. Son olarak ise geçit hakkı kurulması talebi belirtilir ve dilekçe imza edilir.

Zorunlu Geçit Hakkı Zamanaşımıyla Kazanılabilir Mi?

Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için yükümlü taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Ancak ayni haklar için öngörülen kazandırıcı zamanaşımı hükümleri geçit irtifakının hukuki niteliğine uygun düşmemektedir. Geçit irtifakı hak sahibinin kendi adına tescil edilmiş taşınmazı üzerinde kurulmadığından kazandırıcı zamanaşımı hükümlerinin uygulanması mümkün değildir.

Zorunlu Geçit Hakkı Sona Erme Sebepleri Nelerdir?

Geçit hakkının birden çok sona erme sebebi vardır:

• Yararlanan taşınmaz maliki karşı tarafın onayına gerek duymadan tek taraflı irade beyanıyla irtifak hakkının tapu sicilinden terkinini isteyebilir.
• Yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması durumunda mülkiyet hakkı da ortadan kalkacağı için buna bağlı irtifaklar da son bulur. Ancak sel baskını, toprak kayması ve benzeri olaylardan sonra taşınmazın bir kısmı kullanılabilir haldeyse bu kullanılabilir kısım üzerinden geçit hakkı devam eder.
• Yüklü ve yararlanan taşınmazın mülkiyeti tek bir kişide birleşirse malik, bu hakkın terkinini isteyebilir.
• Yüklü ya da yararlanan taşınmazın herhangi biri idare tarafından bedeli ödenmek suretiyle kamulaştırılırsa, mülkiyet hakkı ortadan kalkacağı için geçit hakkı da sona erer.

Geçit Hakkı Yargıtay Kararları

“Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “Mutlak geçit ihtiyacı” veya “Geçit yoksunluğu”, ikincisine de “Nispi geçit ihtiyacı” ya da “Geçit yetersizliği” denilmektedir.
Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılması da gerekebilir.” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/828 E. 2021/2757 K.)

“Türk Medeni Kanununun 747/2. maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2911 E. 2021/2555 K.)

Geçit hakkı ile ilgili merak ettiğiniz soruları aşağıdaki form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.