İrtifak hakkı, esasen sınırlı ayni hak olup, sahibine taşınmaz üstünde yararlanma ve kullanma hakkı sağlar. Bu hakkın kurulduğu taşınmaz, malikin mülkiyet hakkından doğan bazı haklarını kullanamamasını veya irtifak hakkı lehine kurulanın hakkını kullanmasına katlanmak zorundadır. Konuya ilgili merak ettiğiniz soruları sayfanın alt kısmında bulunan form aracılığı ile bizlere iletebilirsiniz.
İrtifak Hakkı Ne Demek ?
Taşınmaz üzerinde irtifak hakkının tesis edilmesi ile taşınmaz malikinin, taşınmaz üstünde sahip olduğu hakların kullanımı sınırlanır veya taşınmazı kullanım şekli kısıtlanır. İrtifak hakkı iki şekilde kurulur: taşınmaz lehine veya şahıs lehine; taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkı eşyaya bağlı irtifak olarak ifade edilirken; şahıs lehine kurulan irtifak hakkı şahsa bağlı irtifak olarak adlandırılır. Eşyaya bağlı irtifak hakkında haktan yararlanan hâkim, hakka katlanan ise yükümlü taşınmazdır. Taşınmaz lehine kurulan irtifakta iki ayrı taşınmaz hukuki ilişkinin konusunu oluşturmaktadır. Aksi kararlaştırılmaz ise taşınmaz mülkiyetini kazanan kimse irtifak hakkına da sahip olur. Şahsa bağlı irtifak hakkında haktan yararlanan gerçek/tüzel kişi ve hakka katlanan taşınmaz vardır.
İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?
İntifa Hakkı: Sahibine yararlanma hakkı sağlar; devredilemez, miras yoluyla intikal etmez. Hak tanınmadan önce süresi belirlenmelidir. Süreler gerçek kişilerde ömür boyu, tüzel kişilerde ise en çok 100 yıl olarak belirlenebilir.
Oturma Hakkı: Tapu kütüğünde konut olarak geçen taşınmazlar bakımından söz konusudur. Tanınan kimseye oturma hakkı sağlamaktadır ve yalnızca gerçek kişiler için kurulabilen bir irtifak hakkıdır.
Üst Hakkı: Bu hak ile taşınmazın altında veya üstünde yapı inşa etme imkânı sunulmaktadır. Üst hakkı sahibi kimse başkasına ait taşınmaz da inşa edeceği yapının mülkiyet hakkına sahip olur. En az otuz, fazla yüz yıl için kurulabilir, kurulan sürenin yüzde %75 i dolduktan sonra yüz yıl kadar uzatılabilir. Üst hakkının devri ve miras yoluyla intikali mümkündür.
Kaynak Hakkı: Bu irtifak hakkında mülkiyet kaynak hakkı sahibi üstünde olabileceği gibi üzerinde bulunduğu taşınmazın malikine de ait olabilir.
Çeşitli İrtifak Hakları (Geçit, Spor Alanı, atış eğitimi)
İrtifak Hakkı Devredilebilir mi?
Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku kısmında düzenleme altına alınan irtifak hakkının, genel olarak devrinin yasaklandığına dair bir düzenleme yoktur. Bu bakımdan düzenlemeleri tek tek inceleyip irtifak hakkı türüne göre değerlendirme yapmakta fayda vardır. İntifa hakkının devrine dair düzenlenen TMK madde 806 sözleşme ile aksi kararlaştırılmamış ise devredilebileceğinden bahsetmektedir. TMK madde 826’da üst hakkı aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa devredilebilir ve mirasçılara geçer. Yine kaynak hakkı TMK madde 837’de devredilebileceği ve miras yoluyla geçebileceği düzenlenmiştir. Oturma hakkı TMK madde 823’e göre başkasına devredilemez, miras yolu ile intikal etmez. Son olarak diğer irtifak hakları başlıklı TMK madde 838’de aksi kararlaştırılmamışsa başkasına devredilemez, mirasçılara geçmez.
İrtifak Hakkı Süresi Ne Kadar?
İrtifak hakkı 30 yıl süre ile tapuya tescil ettirilebilir ancak süresiz değildir. En çok 100 yıl olarak tescil ettirilebilmekle birlikte 75’inci yılında süresi 100 yıl daha uzatılabilir.
İrtifak Hakkı Olan Taşınmazın Satışı Mümkün mü?
Yukarıdaki açıklamalarımızda da görüldüğü üzere taşınmaz üzerinde kurulan irtifakla mülkiyet hakkı kısıtlanmaktadır. Peki irtifak hakkının varlığı satışa engel mi? Bahsettiğimiz üzere irtifak hakkıyla mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlanır. Yani tasarruf yetkisinin kullanımına engel teşkil etmez. Bu nedenle irtifak tahsis edilen taşınmazlar satılabilir ancak tapu üzerinde şerh sütununda bir irtifak hakkı şerh verilmiş ise taşınmaz satılsa da irtifak hakkı süresi dolana kadar devam eder. Dolayısıyla da yeni malikin de kullanım hakkı kısıtlı olacaktır.
Hayvancılık Amaçlı İrtifak Hakkı Nedir?
Âtıl durumda bulunan hazine arazilerinin ekonomiye kazandırılması için devlet tarafından hayvancılık faaliyetleri kapsamında kullanılmak maksadıyla vatandaşlara irtifak hakkını tanımaktadır. Bu haktan yararlanmak için irtifak tesisi kurulmak istenen hazine arazisinin bulunduğu il, çevre ve şehircilik il müdürlüğüne başvurulmalıdır. Bu kapsamda kurulacak irtifak hakları 30 yıl süre ile tesis edilmektedir. Bu yolla irtifak hakkı kurulacak taşınmazda yapılacak yatırımın tamamlanmasıyla irtifak hakkı sahibine doğrudan satışı mümkündür.
Tapuda İrtifak Hakkı
İrtifak hakkı, sahibine mülkiyete yakın derecede hak sağladığı için tapu kütüğünde taşınmazın sayfasından ayrı bir sayfada düzenlenebilir.
Kat İrtifakı Ne Demek?
Artan konut ihtiyaçları ve teknolojik gelişmeler ile maliyetler artmaktadır. Bu nedenle müteahhitler arsa almaktansa, arsa payı karşılığı inşaat işlerine girişmektedir. Bu kapsamda ortaya çıkan mülkiyet hakkı ihlallerini gidermek ve oluşabilecek hak kayıplarını önlemek için hukuki bir müesseseye ihtiyaç duyulmaktadır. Kat irtifakı düzenlemesi bu ihtiyacı karşılamaya yönelik düzenlemeler içermektedir. Buna göre kat mülkiyetine konu edilmek üzere yapılan veya ileride yapılacak olan bir yapının bağımsız bölümleri için arsa maliki ya da ortak malikleri arasında kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denmektedir. Yani inşaat başlangıcından bitişine kadar hak sahipleri kat irtifakı sahibi olmaktadır. Halk arasında topraktan daire almak olarak ifade edilen ve henüz yapım aşamasında olan bir yapıdan alınan kat irtifakı hakkıdır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Bu irtifakın kurulması için Tapu Sicil Müdürlüğünce resmi senet düzenlenmelidir. Kat irtifakı arsa payı oranı kadar arsa malikleri lehine kurulur. Kat irtifakı kurulması için tüm paydaşlar birlikte tapu idaresine başvurmalıdır. Başvuruda bağımsız bölümlerin, ortak yerlerin ve eklentilerin yüz ölçümleri belirtilmelidir. Ayrıca mimari proje ile birlikte tüm paydaşların imzasının bulunduğu yönetim planı verilmelidir. Tapu memuru başvuruya istinaden resmi senedi düzenler ve tescil işlemleri gerçekleştirilerek kat irtifakı kurulur.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak Kat Mülkiyeti Kanununda belirlenen şartlara göre kat irtifakı kat mülkiyetine re’sen çevrilebilir. Arsa sahibi ya da kat irtifakı hakkına sahip kimselerin istemiyle de gerçekleşebilir. Yapı tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin 2/3’ünün kullanımına başlanmış ise kat mülkiyeti kurulmamış olsa dahi kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?
İkisi de tapu olmakla birlikte kat irtifakı sahibi arsa payı kadar arsa tapusuna sahiptir; kat mülkiyeti sahibi gayrimenkul tapusuna sahiptir.
İrtifakın kurulması mimari projenin onaylanması; kat mülkiyetinin kurulması, yapının kat irtifakının kurulmasıyla onaylanan projeye uygun meydana geldiğini ifade etmektedir.
Kat irtifakı tapusuna kredi almak zorken, kat mülkiyetinin kurulduğu yapılarda kredi almak daha kolaydır. Bunun nedeni ise proje tamamlanmaması dolayısıyla yapının riskli olabilmesidir.
Yargıtay Kararları
“Geçit hakkı, yenilik doğuran bir hak olup, bu hak, geçit ihtiyacı bulunan taşınmazın mülkiyetine bağlıdır. Hak sahibinin, bu hakkını kullanarak irtifak hakkı kurulmasını istemesi ile yükümlü taşınmaz maliki irtifak hakkı kurma borcu altına girmektedir. Taşınmazın bu borçla yükümlü olma durumu, mülkiyetin dolayısıyla kısıtlanmasını teşkil etmektedir. Bu borç yerine getirilince, ortaya geçit irtifakı çıkmaktadır” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1826 E. 2021/991 K.)
“Zorunlu su mecra irtifakı kurulmasına ilişkin istemlerde, isteği öne süren kişinin, zorunlu su mecra hakkı kurulmasına ihtiyacı olup olmadığının belirlenmesi, taşınmazının bu ihtiyacını karşılama olanağı olup olmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması, su ihtiyacı varsa bunu kendisinin aşırı zahmet ve gidere katlanarak başka yoldan sağlayıp sağlamayacağının araştırılması, bütün bunların yanında da zorunlu su irtifakı kurulacak kaynak sahibinin menfaatinin gözetilip gözetilmediği hususları üzerinde durulması gerekmektedir. O yüzden bu tür davalarda zorunlu su irtifakı kurulacak güzergâhtaki bütün taşınmaz malikleri ile kaynak sahibi davada taraf olarak yer almalıdır. Çünkü bu tür irtifakın da kesintisizlik ilkesine göre tesisi gerekir. Ayrıca mecranın niteliği, nasıl ve hangi araçlarla geçirileceği de belirlenerek kararda gösterilmelidir.” (Yargıtay 14. HD 2021/1459 E. 2021/3275 K.)
İrtifak hakkı ile ilgili merak ettiğiniz soruları sayfanın alt kısmında bulunan form aracılığıyla bizlere iletebilirsiniz.