Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uygulaması yaygın olan ve bu nedenle en çok uyuşmazlığın çıktığı alanlardan biridir. Sözleşmenin kanunda doğrudan düzenlenmemiş olması ve uygulama yolu ile ortaya çıkmış olması bu konuda çıkan ihtilafların çözümünde emsal Yargıtay kararlarının önemini artırmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını arsa sahibi ve yüklenici konumunda bulunan müteahhit oluşturur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunu arsa sahibinin arsanın belirli bir bölümünü veya tamamını yükleniciye devretmesini ve yüklenicinin ise devredilen arsa üzerine inşa edeceği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine teslim etmesi oluşturur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tipik bir sözleşme değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmeleri bulunur. Arsa sahibinin arsa payını yüklenici konumunda olan müteahhite devretmesi veya devretmeyi taahhüt etmesi gayrimenkul satış sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamına girer. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hakkında daha detaylı bilgiye Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi makalesinden ulaşabilirsiniz. Yüklenicinin devredilen arsa üstünde sözleşmeyle kararlaştırılan niteliklere haiz bir eser çıkarması ise eser sözleşmesi kapsamında yapılır. Bu haliyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir sözleşme yapısına sahiptir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekil Şartları
Genel olarak Türk Borçlar Kanunu sözleşme serbestisini kabul etmiştir. Yani bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için taraf iradelerinin birbirine uyumlu olması yeterlidir. Ancak kanun koyucu benimsediği bu genel görüşten bazı durumlarda ayrılmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de Türk Borçlar Kanunu’nun genel kabulünden farklı şekil şartlarına bağlanmıştır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükümlüğü olan arsa payının yükleniciye devri Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereği resmi şekilde yapılmalıdır. İlgili madde gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir işlemleri resmi şekle tabidir. Ayrıca sözleşmede değişiklik yapılacağı takdirde de değişikliğin resmi şekilde yapılmasını aramıştır. Türk Borçlar Kanunu 213. maddesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağından bahseder. Asıl sözleşmenin bir parçasını oluşturan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesiyle resmi şekil şartı sağlanmış olur.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Cezai Şart Uygulaması
Cezai şart Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Cezai şart, alacaklı tarafından borçluya karşı bir baskı aracı olarak kullanılabilir. Cezai şartın amacı borçlunun kararlaştırılan edimi zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde yapmadığı takdirde alacaklının uğrayacağı zararı karşılamaya yönelik bir güvence sağlamasıdır. Cezai şartın illa para olarak kararlaştırılması gerekmez. Önemli olan kararlaştırılan edimin ekonomik bir değer atfedilebilir olmasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın kullanım amacı, yüklenici konumunda olan müteahhiti arsa devri karşılığında yapmayı taahhüt ettiği bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi durumunda belirli bir ekonomik yaptırıma maruz bırakmak ve alacaklının muhtemel zararlarının önüne geçmektir. Cezai şart gecikilen her gün için belirli bir meblağın ödenmesi şeklinde öngörülebileceği gibi toplu bir meblağda öngörülebilir.
Cezai şartın uygulamada üç hali vardır. Birinci hali seçimlik cezai şarttır. Bu türde alacaklı aksi sözleşmeden anlaşılmadığı müddetçe ya ifanın yerine getirilmesini ya da kararlaştırılan cezai şartın ödenmesini isteyebilir.
İkinci hali ise daha çok kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulama alanı bulan ifaya eklenen cezai şarttır. Bu halde ise cezai şart, borcun belirlenen zaman ve yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa asıl alacakla birlikte istenmesi mümkündür.
Üçüncü hali ise borçlunun sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedelini ödeyerek sözleşmeden dönmesidir. Bu durumda borçlu durumunda bulunan yüklenici kararlaştırılan cezai şart miktarını ödeyerek sözleşmeden dönebilir veya kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedebilir. Bunun için borçlunun sözleşmeden dönmeye veya sözleşmeyi feshetmeye yetkili olduğunu ispat etmesi yeterlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Fesih ileriye yönelik olarak hukuki sonuçlarını doğuran ve sözleşmenin tarafları bağlayıcılığını ortadan kaldıran bir kurumdur. Sözleşmeden dönme ise geriye etkilidir yani taraflar o ana kadar ifa etmiş oldukları edimleri de geri verirler. Ancak sözleşmenin feshi durumunda sözleşme o andan itibaren ileriye etkili olarak sona ereceği için daha önce ifa edilmiş edimlerin iadesini taraflar talep edemezler. Yukarıda açıklanan farka rağmen günlük hayatta ve kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle ilgili Yargıtay kararlarında da istikrar kazanan haliyle dönmeden geriye etkili fesih olarak bahsedilmektedir.
Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi Türk Borçlar Kanunu’nda farklı yerlerde toplanmıştır. İlk olarak arsa sahibinin teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönmesi yani geriye etkili fesih hakkına bakalım. Buna göre yüklenici işe kararlaştırılan zamanda başlamaz veya işe başlar ama işi geciktirirse ya da arsa sahibine yüklenemeyecek bir sebepten ötürü işin zamanında bitmeyeceği anlaşılırsa arsa sahibi teslimi beklemeden sözleşmeyi feshedebilir. Müteahhitin kusuru bulunmasa dahi arsa sahibi bu sebeplerle sözleşmeyi feshedebilir. Ancak arsa sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için yükleniciye ihtar çekmesi gerekir.
Arsa sahibinin başvurabileceği bir diğer yol ise yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğuna gitmektir. Bu durumda arsa sahibinin teslim edilen eserde ayıpla karşılaşması sonucunda seçimlik hakları mevcuttur. Söz konusu ayıp eğer eserden beklenen faydayı çok güçleştiriyorsa veya sözleşmede kararlaştırılan hükümlere ciddi derecede aykırılık mevcut ise arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.
Bir ikinci hakkı ise kusur oranında bedelden indirim isteyebilir. Son olarak aşırı masraf gerektirmediği ölçüde masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarım hakkını kullanması mümkündür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Şekli ve Zamanaşımı
Arsa sahibi dönme (geriye etkili fesih) hakkını teslimden itibaren 5 yıl içinde kullanmalıdır. Ancak yüklenici ağır kusurlu ise süre 20 yıldır. Ayıbın bildirim şekli açısından kanun koyucu özel bir şekil şartı öngörmediği için genel bildirim şartları uygulanır. Buna göre arsa sahibinin yükleniciyi ayıptan herhangi bir iletişim aracıyla haberdar etmesi yeterlidir. İspat kolaylığı açısından ayıp bildiriminin noter aracılığıyla veya yazılı bir şekilde bildirilmesi önem arz etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüte Düşme Hali
Temerrüt halinin varlığından söz edebilmek için söz konusu borcun muaccel yani talep edilebilir bir aşamada olması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından talep edilebilirlik şartı söz konusu inşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürenin sonunda teslim edilebilir duruma gelmesiyle saptanır. Eğer yüklenici sözleşmede öngörülen süre zarfında borcunu yerine getirememiş ise temerrüt hali için aran borcun muaccel olması şartı gerçekleşmiş olur. Arsa sahibine, kanun koyucu sözleşmede kararlaştırılan süre zarfından önce de yükleniciyi temerrüte düşürme imkanı vermiş ancak bunu şarta bağlamıştır. Eğer işin gidişatından borcun kararlaştırılan süre zarfında tamamlanamayacağı açıkça anlaşılıyorsa arsa sahibi sürenin dolmasını beklemeden de yükleniciyi temerrüte düşürebilir. Temerrüt halinin oluşabilmesi için gerekli olan bir diğer şart ise arsa sahibi tarafından yükleniciye ihtar çekilmesidir. İhtarın içeriğinden alacaklı konumunda olan kişinin ifayı talep ettiği ve ifaya hazır olduğunun anlaşılması gereklidir.
İhtar ile birlikte alacaklı borçluya bir aylık bir süre vermek zorundadır ve bu süre zarfı içerisinde edimin yerine getirilmesini ister. Buna rağmen borçlu edimi yerine getiremezse temerrüt hali gerçekleşir. Açıklanan şartlar gerçekleştiğinde alacaklı borçludan ilk olarak edimin ifasını ve gecikme tazminatını isteme hakkına kavuşur. Bu hakkı kullanmak istemeyen alacaklı ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçerek borcun ifa edilmemesinden kaynaklı zararının karşılanmasını ister veya sözleşmeden dönebilir. Son olarak alacaklının kullanabileceği fesih hakkı da mevcuttur. Bu durumda sözleşme ileriye etkili olarak son bulur ve alacaklı konumunda bulunan kişi fesihle birlikte her türlü zararının karşılanmasını isteyebilir. Unutulmamalıdır ki bu haklar seçimlik hak oldukları için hepsinin birden istenmesi söz konusu olamaz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşmeden dönme/fesih halleri dışında sözleşmenin ifası ile veya ifa dışında kalan diğer haller ile sona erer. İfa dışında kalan diğer hallerden anlaşılması gereken yüklenicinin ölmesi, aciz duruma düşmesi veya imkânsızlık halinin gerçekleşmiş olmasıdır. İmkansızlık halinden anlaşılması gereken sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve borçluya herhangi bir kusur atfedilemeyecek derecede olan imkansızlıklardır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Görevli Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklara bakmakla yetkili olan mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Ancak sözleşmenin her iki tarafı da tacir sıfatına sahipse uyuşmazlık ticari bir nitelik kazanacağından dolayı asliye ticaret mahkemeleri bakmakla görevli hale gelir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İle İlgili Yargıtay Kararları
Karar1 (Yargıtay 23. H.D. 2016/5977 E. 2019/3492 K.) :
“Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre davacının da maliki olduğu taşınmazın 6306 Sayılı Yasa kapsamında bulunması nedeniyle üzerinde bulunan binanın yıkılmak suretiyle arsa vasfını kazandığı bu bağlamda kat mülkiyetinin kendiliğinden yasa gereğince sona erdiği, hissedarların almış olduğu karar gereğince davalı şirket ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları sözleşmede tarafların haklarının güvence altına alınması için yeterli teminatın mevcut olduğu davacı tarafın inşaatı üstlenen davalı şirketin üstlendiği işi yapması için yeterli olmadığı yönündeki iddialarının soyut iddia şeklinde olduğu gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 10.09.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Karar 2 (Yargıtay 23. H.D. 2016/7423 E. 2019/2400 K.) :
“Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
TMK’nın 692. maddesince; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca veya yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye “onay” verilmesi zorunludur.
Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 14.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, parselin tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden taraflar birbirlerine verdiklerini TBK’nın 77. maddesine dayanarak sebepsiz zenginleşme kurallarına göre talep edebilirler. mahkemece, davacının talebi olması halinde sözleşmeye konu davalı yükleniciye devrettiği hisselerinin iadesine, mümkün olmadığı takdirde hisselerin güncel değerinin arsa sahibine verilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.