Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki herhangi bir paydaşın, payını kısmen veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara satılan payı öncelikle satın alma yetkisi verir. Bu hak, paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve pay satışı yapılması halinde kullanılabilir hale gelmektedir. Önalım hakkı ve şufa hakkı aynı anlama gelmektedir. Gayrimenkul avukatlığı hizmetimiz hakkında detaylı bilgiye Gayrimenkul Avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Yasal Önalım Hakkı
Adı üzerinde yasal önalım hakkı kanun ile paydaşlara verilen bir haktır. Bu hakkın kullanılması için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz bulunması gerekmektedir. Paydaşlardan birinin payının bir kısmını veya tamamını üçüncü bir kişiye satması halinde her bir paydaşın şufa hakkı kullanılabilir hale gelmektedir. Bu hak kişiye değil paya özgüdür yani herhangi bir kişiye değil pay sahibine tanınmış bir haktır. Pay sahibi kim ise şufa hakkını o kullanabilmektedir. Yasal önalım hakkı payın devrini engellememekle birlikte ortaklığa yabancı bir paydaşın girmesini engelleme yetkisi vermektedir. Üçüncü kişiye satış yapıldıktan sonra alıcı tarafından tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir.
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Taşınmaz sahibi tarafından bir sözleşme ile herhangi bir kişi ile yapılmış sözleşme sonucunda doğan önalım hakkıdır. Sözleşme noterde yapılmalıdır. Önalım hakkı tanınan sözleşme tapuda şerh edilmesi gerekmektedir. Şerh edilen hak, her malike karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi 10 yıldır.
Önalım Hakkının Kullanılması
Bu hakkın kullanılması için satış veya satışa eşdeğer bir durum olması gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, satışa eşdeğer bir durum olarak değerlendirilmemektedir. Söz konusu hak, hak sahibi tarafından ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yukarıda bahsetmiş olduğumuz gibi alıcı tarafından noter aracılığıyla satışın bildirilmesi halinde 3 ay, bildirim yapılmaması halinde ise 2 yıl içerisinde hak sahibi tarafından dava açılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Kanundan doğan şufa hakkı sebebiyle açılacak olan davada davalı taraf alıcıdır. Sözleşmeden doğan şufa hakkı sebebiyle dava açılması halinde de sözleşme tapuya şerh edilmiş ise alıcıya, şerh edilmemiş ise satıcıya karşı dava açılmalıdır. Açılacak dava ile hak sahibi, taşınmazın satış bedelini ödeyerek hükmen kendisine geçirilmesini talep eder. Paydaşların birden fazlasının şufa hakkını kullanmak istemesi halinde satılmış olan pay kendi payları oranında paylaştırılır.
Şufa Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hak sahibi tarafından açılacak davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Kadıköy’de bulunan bir taşınmazdaki hakkını kullanmak isteyen kişi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır.
Şufa Hakkından Feragat
Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir. Hak sahibi yalnızca bir satış için hakkından feragat etmek istiyorsa adi yazılı bir sözleşme ile bu hakkından bir defaya mahsus feragat edebilir. Eğer hak sahibi, tamamen feragat etmek istiyorsa bu feragat resmi şekilde yapılan bir sözleşme ve bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür.
Önalım Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları
“Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiiye satıması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
Diğer taraftan, aynı yargı çevresinde yer alan, aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış, aralarında bağlantı bulunan davalar hakkında birleştirme kararı verilebileceği 6100 sayılı HMK’nın 166. maddesinde düzenlenmiştir. Birleştirme kararı yargılamanın her aşamasında hüküm altına alınabilir. Birleştirme kararı tarafların talebi ya da mahkemece kendiliğinden değerlendirmeye alınabilir.
Paylı mülkiyet şeklinde tapuya kayıtlı bir taşınmazın paydaşlarından birinin payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü bir şahsa satması halinde satıcı dışında kalan diğer paydaşların ayrı ayrı dava açmalarında kanuni bir engel yoktur. Bütün paydaşların birlikte dava açması da mümkündür. Ayrı açılan davaların birleştirilmesinde yarar vardır. Paydaşların birlikte açtıkları davanın yargılaması sonunda dava kabul edilirse pay iptal edilerek pay nispetleri ne olursa olsun eşit olarak davalılar adına tescile karar verilir. Eşit oranda tescil 11.06.1946 gün ve 5/18 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğidir.