Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmede yazılı şartların gerçekleşmesi halinde sözleşmede yazılı gayrimenkul hakkında sözleşme yapılması konusunda taraflara talep hakkı tanıyan bir sözleşmedir. Bu sözleşmedeki taraflardan biri, taşınmazı devretmeyi, diğer taraf ise taşınmazı devralmayı taahhüt eder. Gayrimenkul avukatlık hizmetimiz hakkında detaylı bilgiye Gayrimenkul Avukatı sayfasından ulaşabilirsiniz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Özellikleri
Bu tip sözleşmeler yapılacak olan satış sözleşmesinin yapılmasını amaçlayan bir ön sözleşme niteliğindedir. Sözleşmede, her iki tarafa da borç yüklenmektedir. Bir taraf şartların gerçekleşmesi halinde söz konusu taşınmazın kararlaştırılan bedelini karşı tarafa ödeyerek devre hazır bulunduğunu bildirmeli diğer taraf ise taşınmaz satış bedelini aldıktan sonra taşınmazı devretmelidir. Taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğmaktadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafları açısından herhangi bir ayni hak tesis etmemektedir, yalnızca kişisel hak sağlamaktadır. Sözleşmedeki hükümler sebebiyle yalnızca taraflara ve haleflerine karşı hak iddia edilebilmektedir. Üçüncü kişilere karşı hak iddia edilebilmesi için tapuda şerh edilmesi ile mümkündür. Şerhin etkisi ise yalnızca 5 yıldır. Beş yıl içerisinde satış gerçekleşmezse şerh etkisini kendiliğinden kaybeder yani üçüncü kişilere karşı hak iddia edilirken hiçbir etkisi bulunmaz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları
Bu sözleşme ancak resmi şekilde yapılırsa geçerlidir. Yani söz konusu sözleşmeyi iki taraf birlikte noter huzurunda imzalamalıdır.
Hakkında sözleşme imzalanacak taşınmaz tapulu olmalıdır. Tapuda kayıtlı olmayan gayrimenkul hakkında satış vaadi sözleşmesi imzalanamaz.
El birliği mülkiyeti tesis edilmiş bir gayrimenkul hakkında tüm ortaklar ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmalıdır. Ortaklardan biri veya bir kaçı ile böyle bir sözleşme düzenlenmesi halinde taşınmazın satışı talep edilemez yalnızca Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmenin tarafı olan ortaktan talepte bulunulabilir. Ancak paylı mülkiyeti tabi taşınmazlarda her bir pay sahibi bu sözleşmeyi yapabilir, bu sözleşmeler geçerlidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazı devralacak olan tarafın ödeyeceği meblağ ve ne şekilde ödeyeceğinin belirtilmesi zorunludur.
Taşınmazın sahibi olmayan kişi tarafından bu sözleşme düzenlenebilir ancak daha sonra yapılacak olan satış sırasında sözleşmenin tarafı olan kişinin taşınmazın sahibi olması zorunludur.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Zamanaşımı Süresi
Sözleşmenin ifa edilmesi, feshedilmesi ve belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması halinde sözleşme sona erer. Zamanaşımı süresi ise ifa olanağının olduğu tarihten itibaren 10 yıldır.
Bu sözleşme, mülkiyetin devrini sağlayacak olan satış sözleşmesini yapmayı amaçlayan bir ön sözleşme olması sebebiyle sözleşmede yazılı hususlar dikkatle incelenmeli ve hak kaybına uğramamak için de hem sözleşmeyi yaparken hem daha sonrasında bir anlaşmazlık çıkması halinde bu alanda uzman bir avukat tarafından temsil edilmeniz size çok önemli faydalar sağlayacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile İlgili Yargıtay Kararları
“Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Esas No: 2016/11330 Karar No: 2019/1029)